Trước thực trạng này, Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực để gỡ nút thắt tài chính bằng các chủ trương mới phù hợp và kịp thời, tạo thêm động lực phát triển nền kinh tế chung. Cũng từ đây, thị trường BĐS đang được các chuyên gia dự báo sẽ ấm dần lên trong nửa cuối 2023.

Bức tranh thị trường BĐS 3 tháng đầu năm 2023

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2023 của bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D), phân khúc nghỉ dưỡng gần như “chạm đáy” về cả nguồn cung và lượng giao dịch. Tổng nguồn cung các sản phẩm nghỉ dưỡng giảm tới hơn 90% so với quý trước. Trong đó hầu hết là các sản phẩm cũ duy trì bán hàng, không có dự án mở bán mới. Sự đón nhận của khách hàng với phân khúc này chỉ đạt khoảng hơn 10%.

Trái ngược với phân khúc nghỉ dưỡng, các sản phẩm nhà ở vẫn duy trì được lượng hấp thụ khá ổn định. Cũng theo báo cáo của BHS R&D, phân khúc nhà ở thấp tầng không có dự án mới, tuy nhiên các dự án còn duy trì bán đã sớm về đích với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ đạt 90%. Phía các dự án nhà ở cao tầng thời điểm này cũng có chung diễn biến: trong quý I/2023, cả nước có khoảng gần 2500 căn hộ được tung ra thị trường và nhanh chóng được hấp thụ hơn 50% trong vòng 2 tháng (không tính 1 tháng Tết Nguyên đán). Đặc biệt trong đó, có duy nhất 01 dự án căn hộ dịch vụ được mở bán mới tại Hà Nội, đạt tỷ lệ hấp thụ tuyệt đối 100% trong buổi mở bán đầu tiên.

Số liệu trong báo cáo thị trường của BHS R&D cho thấy bức tranh tương phản giữa 2 phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng của thị trường BĐS trong suốt 3 tháng vừa qua. Có thể nói, những phản hồi của thị trường là minh chứng chân thực nhất cho nhận định: Các sản phẩm bất động sản mang giá trị thực vẫn luôn là kênh thu hút sự quan tâm lớn và là nơi giữ tiền an toàn nhất cho các nhà đầu tư.

Đón nhận tín hiệu tích cực từ chính sách, thị trường BĐS sẽ phản ứng ra sao?

Thời gian vừa qua, chính trị thế giới có nhiều bất ổn, tình hình kinh tế xã hội trong nước nói chung vẫn còn khá nhiều thách thức. Cụ thể, theo tổng cục thống kê, quý I/2023 ghi nhận sự tăng trưởng GDP chỉ đạt 3,2%, tương đương quý I/2019 – thời điểm vừa bùng phát dịch Covid-19; Vốn FDI đăng ký mới trong quý cũng là con số thấp nhất trong giai đoạn 5 năm trở lại đây; Tình hình giải ngân đầu tư công ở các địa phương vẫn đang trong tình trạng nhỏ giọt và đứt quãng; CPI và lạm phát tăng cao... Đặc biệt, lần đầu tiên sau nhiều năm, đầu tàu kinh tế TP.HCM tăng trưởng chậm; cũng là lần đầu tiên thị trường ghi nhận số lượng các doanh nghiệp giải thể cao hơn số lượng mở mới... Trước tình hình này, nhằm đem đến tín hiệu tích cực cho thị trường, từ cuối quý I/2023, Chính phủ đã có nhiều chính sách từ phát triển kinh tế chung tới gỡ rối các nút thắt cho thị trường BĐS, cụ thể:

Lãi suất điều hành giảm: Từ ngày 15/3, Ngân hàng Nhà nước có thông báo quyết định điều chỉnh các mức lãi suất. Lãi suất điều hành xu hướng giảm, kéo theo kỳ vọng về lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi đều có khả năng giảm xuống, trực tiếp ảnh hưởng tới định hướng hoạt động của các doanh nghiệp/các nhà đầu tư.

Các chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, các dự án hạ tầng trọng điểm khởi công: Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giải ngân vốn đầu tư công và các dự án hạ tầng, đầu tư xã hội đóng vai trò đặc biệt quan trọng, là trụ cột thúc đẩy tăng trưởng, phá băng thị trường và kích cầu nền kinh tế nói chung, đồng thời kéo theo thị trường BĐS phục hồi trở lại.

Bộ Tài chính đề xuất giảm thuế VAT 2%: Ngày 17/4, Chính phủ đồng ý Bộ Tài chính trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phương án giảm 2% thuế VAT. Đối với từng người dân, việc giảm thuế 2% có thể không đáng kể so với mức chi tiêu của cá nhân, tuy nhiên đối với doanh nghiệp, giảm thuế cũng là giá đầu vào, giúp doanh nghiệp trực tiếp tiết giảm được chi phí, có thêm vốn để tái đầu tư, tăng khả năng mở rộng sản xuất; kéo theo giá đầu ra giảm cũng là cơ hội gia tăng doanh số.

Đề án xây dựng 1 triệu NOXH và Gói tài chính 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NOXH: Với đặc thù giá bán được khống chế thấp hơn các dòng sản phẩm khác cùng khu vực, NOXH luôn có một thị trường tiêu thụ riêng. Cùng với nhiều chính sách hỗ trợ, trong thời gian tới, các CĐT có thêm nhiều động lực để thực hiện dự án, mở rộng quy mô sản phẩm. Cũng vì thế, nguồn cung NOXH trong thời gian tới được dự báo sẽ tăng cao, đòi hỏi các chủ đầu tư cũng phải tối ưu sản phẩm, đem đến nhiều lựa chọn chất lượng cho khách hàng. Cộng với việc Giá vật liệu xây dựng đang được điều chỉnh giảm và đi vào ổn định, BHS R&D cho rằng, 2023 sẽ là năm của nhà ở giá rẻ và thiết lập lại mặt bằng giá BĐS chung trên thị trường.

Các sản phẩm mang giá trị thực sẽ thu hút phần lớn khách hàng trong năm 2023

Nghị định 08 về tháo gỡ thị trường trái phiếu và Nghị định 10 về xử lý vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel, officetel: Đây là những chính sách trọng tâm gỡ rối 2 vấn đề mục tiêu của thị trường BĐS hiện nay. Một là, doanh nghiệp bất động sản xin gia hạn trái phiếu và chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, không còn tình trạng chiết khấu cao để huy động dòng tiền, tháo gỡ được vấn đề áp lực tài chính. Hai là, pháp lý về cấp sổ đỏ cho condotel, officetel là biện pháp gỡ nút thắt cho các nhà đầu tư dòng sản phẩm này. 

Phân tích các yếu tố thị trường BĐS ở thời điểm này, BHS R&D nhận định giai đoạn cuối năm 2023 thị trường đã có thêm những điểm tựa để kết thúc thời gian đóng băng tạm thời. Cuối Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2023, BHS R&D dự báo xu hướng năm 2023 sẽ là năm của các sản phẩm mang giá trị thực, hướng tới người dùng cuối. Các sản phẩm mang giá trị thực sẽ thu hút phần lớn khách hàng như NOXH, chung cư trung cấp và đất nền gần khu công nghiệp. Bên cạnh đó, được tháo gỡ pháp lý, các sản phẩm đầu tư, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ dần được quan tâm trở lại. Đây là cú hích giúp các sản phẩm có thanh khoản trở lại sau thời gian dài trầm lắng, các dự án cũ có khả năng xử lý nốt được hàng tồn.

PV