Cẩn trọng mua biệt thự trên thị trường thứ cấp

Theo báo cáo của Savills, trong quý I/2023, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội gần như “chìm nghỉm”, với nguồn cung mới gần như không có, khối lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc cấp cao của bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định: Thị trường trong quý đâu ảm đạm với niềm tin của người mua thấp, nguồn cung mới hạn chế, giá cao và Tết Nguyên Đán sớm.

“Ngoài ra, người mua hiện nay còn quan tâm tới những vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định”, bà Hằng nói.

Trong bối cảnh thị trường “ngụp lặn” trong hơn 1 năm qua đã khiến giá bán sơ cấp của 2 phân khúc này giảm mạnh. Tuy nhiên, dù giảm nhưng giá bán vẫn rất “trên trời”.

Cụ thể, với phân khúc biệt thự, dù giá sơ cấp đã giảm đến 14% nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2. Tương tự, với sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận giảm 3% theo quý, đạt mức 167 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bán của biệt thự và nhà liền kề tiếp tục giảm sâu, thậm chí còn rẻ hơn cả thị trường sơ cấp. Theo đó, giá thứ cấp trung bình trong quý vừa qua đạt mức 22 tỷ đồng/căn, thấp hơn 17% so với giá sơ cấp. 

Bà Hằng cho rằng, biệt thự và nhà liền kề trên thị trường thứ cấp đang hấp dẫn hơn. Ngoài yếu tố chi phí rẻ hơn,  người mua trên thị trường thứ cấp có thể chắc chắn hơn về pháp lý của dự án, bởi đa phần các dự án đã được bàn giao từ lâu, có sổ rõ ràng, từ đó tạo niềm tin đối với người mua có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý, trong thị trường thứ cấp, có nhiều dự án trong các khu đô thị đã xuống cấp hoặc đang bị bỏ hoang, điều này cũng ảnh hưởng đến giá cả và tình trạng giao dịch. 

“Người mua đầu tư tại thời điểm trước đó thường có tâm lý giữ nhà, đến khi được giá hoặc không dùng sẽ bán, có nghĩa là căn nhà có thể đã để rất lâu hoặc xuống cấp theo góc độ cần được cải tạo. Việc này sẽ có tác động thêm đến chi phí bởi chi phí cải tạo và tu sửa cũng sẽ là các yếu tố người mua cần chú ý”, bà Hằng nói.

Triển vọng phục hồi

Nhìn về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Hằng đánh giá, Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho phát triển của thị trường bất động sản có sự thay đổi tích cực hơn về yếu tố pháp lý cũng như nguồn vốn. 

"Từ nay tới cuối năm có khoảng 1.865 căn từ 16 dự án sẽ dự kiến tung ra và huyện Mê Linh vẫn chiếm thị phần lớn nhất đến 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì với 14%. Các dòng sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3. Với nguồn cung hạn chế, giá của các dòng sản phẩm nằm trong các khu vực Vành đai 3 khó có thể giảm mạnh”, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.

Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cũng phản ánh về triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Mặc dù thị trường tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những thay đổi tích cực. 

“Các dự án phát triển hạ tầng của thành phố có thể kể đến như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Cầu Giấy), đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4. Các khu vực lân cận các dự án này như Hoài Đức, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì sẽ được hưởng lợi.  Kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động, Savills nhận thấy giá sơ cấp biệt thự tại quận Hà Đông tăng 37%, nhà liền kề cũng tăng 26% còn shophouse tăng nhẹ 6%”, bà Hằng chia sẻ thêm.

Với việc chuyển đổi cơ cấu ngành, nền kinh tế vẫn đang tiếp tục phát triển, hầu hết các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Mặc dù số lượng giao dịch đang giảm, nhưng nguồn cầu nhà ở cho nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Đặc biệt, sự xuất hiện của những dự án mới với quy mô lớn và pháp lý rõ ràng sẽ tạo ra động lực mới cho thị trường biệt thự, nhà liền kề trong tương lai.