Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị bổ sung vào chương trình phục hồi kinh tế giai đoạn 2022-2023 gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để xây nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. 

Theo đề xuất, đây là gói tín dụng tái cấp vốn cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, chế xuất...giúp thực hiện mục tiêu kép: vừa đảm bảo an sinh xã hội cho nhóm yếu thế là người thu nhập thấp, công nhân, vừa giúp kinh tế phục hồi, phát triển bền vững.

Nhận định về đề nghị mới của Bộ Xây dựng, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đồng tình với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, tạo động lực cho nhà ở xã hội phát triển trong thời gian tới.

Tuy nhiên, một số quan điểm cho rằng, việc các doanh nghiệp “đói vốn” chỉ là một nút thắt nhỏ, và gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, chỉ giải quyết được 1 vấn đề duy nhất, đó là vốn. Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân khiến các doanh nghiệp không hào hứng phát triển dòng nhà ở xã hội.

Thứ nhất, các thủ tục hành chính, xin cấp phép đầu tư, xây dựng còn phức tạp, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý có thể kéo dài tới 2 năm. Việc xin cấp phép đầu tư kéo dài còn làm dòng vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng”.

TS Sử Ngọc Khương,  Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, một số rắc rối liên quan tới pháp lý, chính là sự thiếu sự thống nhất giữa các bộ, ban, ngành có liên quan.

Vì vậy, ông Khương kiến nghị, kể từ thời điểm được chấp nhận chủ trương phát triển dự án, cho tới khi có được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công dự án, Bộ Xây dựng cần đảm bảo sự thống nhất giữa các bộ, ban, ngành để chủ đầu tư có thể đẩy mạnh tiến độ xây dựng, cũng như an tâm hơn trong vấn đề pháp lý.

Thứ hai, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội đang thiếu hụt trầm trọng. Nếu phát triển trong nội đô các thành phố lớn, chủ đầu tư rất khó đưa giá về về mức thấp nhất, vì giá đất nội đô rất cao.

Trong khi đó, nếu đưa các dự án nhà ở xã hội ra xa trung tâm, tính thanh khoản dự án lại rất thấp. Trên thực tế, tại Hà Nội, có một số dự án nhà ở xã hội các trung tâm thành phố trên dưới 20km đang “ế” dài ngày.

Thứ ba, lợi nhuận của các dự án nhà ở hội thấp, bị giới hạn bởi tỷ lệ lợi nhuận dưới 10%, trên tổng đầu tư dự án. Nhiều chủ đầu tư đánh giá, mức lợi nhuận chỉ 10% là thấp, không đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư.

Trên thực tế, trong quá trình hoàn thiện dự án sẽ có nhiều chi phí phát sinh, không theo dự kiến ban đầu, ví dụ như vật liệu tăng, giá nhân công tăng,... Vì vậy, khi bị giới hạn tỷ lệ lợi nhuận, doanh nghiệp sẽ có nguy cơ bị lỗ, nếu không dự trù được nhũng rủi ro phát sinh.

TS Sử Ngọc Khương nhận định, hiện phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng, bị giới hạn 10% tổng giá trị vốn ban đầu.

Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều do các nhà đầu tư không mặn mà với thị trường này.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ thương mại giá thấp phải đảm bảo các yếu tố dân sinh, đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện - đường - trường - trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thống hạ tầng giao thông. Việc đầu tư xây dựng lớn, lợi nhuận thấp khiến nhiều chủ đầu tư không mấy mặn mà phát triển phân khúc này dù nhu cầu thị trường rất lớn.

Đồng tình với nhận định này, một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, tỷ suất lợi nhuận khi xây dựng nhà ở xã hội phải chịu định mức 10% tổng chi phí đầu tư. Tức là, một dự án nhà ở xã hội có tổng chi phí đầu tư là 1.000 tỷ đồng, thì chủ đầu tư sẽ lời 100 tỷ đồng. Việc đưa ra giới hạn lợi nhuận đã giúp cho giá nhà ở dễ chịu hơn so với nhà ở thương mại. 

Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa rằng, trong quá trình hoàn thiện dự án, nếu doanh nghiệp yếu vốn phải dùng đòn bẩy tài chính, chịu lãi suất trên 10% chắc chắn sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ, thậm chí có thể phá sản.

Vị này cũng cho biết, thủ tục xin đầu tư phát triển nhà ở xã hội phức tạp như nhà ở thương mại, cơ quan chức năng cũng không có nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, nhất là vốn và lãi suất ngân hàng. Thế nhưng, lợi nhuận lại bị khống chế. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp thờ ơ với dòng nhà ở này lâu nay.

Do đó, để nguồn cung nhà ở xã hội có sự bứt phá, Chính phủ và Bộ Xây dựng nên giải quyết từng bước những nút thắt còn tồn đọng. Trước mắt là giải quyết 2 vấn đề chính là nguồn vốn, và giảm thủ tục hành chính, giảm thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nhằm lôi kéo doanh nghiệp phát triển dòng dự án này.