Những vướng mắc về pháp lý, quy định pháp luật đang là nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản. 

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản, nhiều Luật, Nghị định, Thông tư đang chi phối thị trường bất động sản, tuy nhiên, 3 Luật tác động mạnh nhất tới thị trường là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.

Trong năm 2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là còn 1 năm nữa bắt đầu có hiệu lực thực thi.

Nhận định về 2 Luật mới được thông qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, Luật Nhà ở mới về tổng thể là rất phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. HoREA nhận xét Luật Nhà ở mới có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua.

Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng có nhiều quy định có tính đột phá, như Luật hóa quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Hoặc các quy định mới liên quan tới việc chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Hiện nay, chỉ còn Luật Đất đai vẫn đang trong giai đoạn xem xét, sửa đổi, bổ sung các quy định mới để hoàn thiện.

Đáng lẽ, theo dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi vào ngày 29/11. Tuy nhiên, trong kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV diễn ra vào cuối tháng 11 vừa qua, Quốc hội cho hay dự luật chưa thông qua tại kỳ họp thứ 6 này và chuyển sang kỳ họp gần nhất.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: So với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua, thì sửa đổi, điều chỉnh Luật Đất đai khó khăn hơn nhiều.

Luật Đất đai chồng chéo với nhiều Luật, Thông tư ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Trên thực tế, Luật Đất đai (cũ) được ban hành vào năm 2013 có nhiều hạn chế, bất cập. Vì vậy, năm 2019, Chính phủ từng trình Quốc hội dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên sau đó, Chính phủ liên tục đề nghị lùi xem xét dự thảo luật 4 lần, trước khi được Quốc hội quyết định đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Bên cạnh đó, một số quy định trong Luật Đất đai chưa được thống nhất giữa các cơ quan đóng góp ý kiến, như phương pháp tính giá đất, hoặc các quy định liên quan tới Nhà nước thu hồi đất.

“Do đó, việc có thêm thời gian nghiên cứu sửa đổi 1 Luật khó như Luật Đất đai là cần thiết. Tránh trường hợp vừa thông qua lại bàn tới việc sửa tiếp”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong dự thảo Luật Đất đai mới nhất, có 2 quy định chưa phù hợp. Đó là điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128, liên quan tới việc  đề xuất “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng điều kiện người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác..."

Do vậy, Hiệp hội đề nghị rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Điều này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô diện tích lớn lên đến hàng chục, vài chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta, để vừa có kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, vừa có nhiều tiện ích, dịch vụ đô thị.