Savills Việt Nam cho biết, trong quý II/2023, mặt bằng bán lẻ tại TP HCM có lượng tiêu thụ giảm 7.000m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022. Trước bối cảnh nhiều khách thuê trả mặt bằng, các chủ dự án đã chuyển đổi công năng từ trung tâm thương mại (TTTM) thành tòa nhà văn phòng cho thuê. 

Chuyển đổi thành văn phòng cho thuê

Mới đây, sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP Thủ Đức) ghi nhận giảm 3.000 m2 diện tích sàn tiêu thụ và chủ nhà quyết định chuyển đổi diện tích cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng. 

Không chỉ Thảo Điền Pearl, Savills cũng ghi nhận một số những dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000m tại các khu vực ngoại thành đã phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc co-working space. Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM đánh giá xu hướng này đã chỉ ra một thực tế mà nhiều dự án bán lẻ cho thuê đang gặp phải hiện nay. 

“Những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể duy trì được lượng khách thuê. Đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao.

Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại”, vị chuyên gia Savills phân tích. 

Thách thức về mô hình phát triển

Cũng theo Savills, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2023 khá hạn chế. Tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại TP HCM đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không thay đổi nhiều so với quý trược. Giá thuê đạt khoảng gần 3,5 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực trung tâm và khoảng 1 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực ngoài trung tâm. Công suất thuê duy trì ở mức 91%, không biến động nhiều so với quý trước. 

“Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, chúng tôi vẫn ghi nhận công suất thuê và giá cả ổn định. Điều này thể hiện cho nguồn cầu khá tốt của thị trường”, bà Giang Huỳnh đánh giá. 

Trong quý II, có 3 dự án mới, đa số là các dự án ở khu vực ngoại thành. Tiêu biểu là Thiso Mall Sala với quy mô vừa đủ, vị trí thuận tiện có thể thu hút được đa dạng cho khách thuê từ những nhãn hàng F&B, thời trang, phụ kiện cho đến siêu thị, từ đó thu hút được lưu lượng khách ghé thăm tốt và đạt được công suất thuê tốt.

“Tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 90% một phần do nguồn cung bán lẻ hiện đại TP HCM đa số còn nhỏ so với tổng dân số 13 triệu người. Nếu như so sánh với Bangkok hoặc các thành phố khác trong khu vực, tổng diện tích bán lẻ hiện đại của họ ở mức khoảng 8-9 triệu m2 sàn. Có thể thấy diện tích bán lẻ hiện đại TP HCM rất nhỏ so với tiềm năng lớn về mặt tiêu dùng của thành phố”, bà Giang Huỳnh phân tích. 

Đồng ý với quan điểm này, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP HCM cũng cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.

Điển hình tại TP HCM mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn bị săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng.

“Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở các trung tâm thương mại đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có cơ hội thế chỗ. Trong khi đó, các mặt bằng nhà phố thì có những trở ngại khác bao gồm: nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê... khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh”, bà Quyên nói.

Nhìn về 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tổng diện tích khoảng 70.000 m2. Tuy nhiên, bởi đa số nguồn cung này nằm ở khu vực ngoài trung tâm và thuộc các khu dân cư mới, có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy. 

“Chúng tôi hy vọng những mô hình bán lẻ mới có khả năng thu hút được những khách thuê tiềm năng cũng như là những khách thuê có năng lực tài chính tốt, cung cấp những trải nghiệm mua sắm thú vị để thu hút lưu lượng người tiêu dùng”, chuyên gia Savills nói thêm.