Theo HoREA, vướng mắc do khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020. 

Cụ thể, trong giai đoạn 2015-2020, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 (trước khi được sửa đổi, bổ sung bởi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020) quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”.

Quy định này không gây ra “vướng mắc” cho các doanh nghiệp, mà chỉ có khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 mới gây ra “ách tắc” cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì đã quy định trường hợp nhà đầu tư: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. 

HoREA cho rằng, do quy định của khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 nên trong 5 năm (từ ngày 1/7/2015 đến 31/12/2020), chỉ có một số rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và đất khác không phải là đất ở”), hoặc có “đất nông nghiệp”, hoặc có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thì lại không được công nhận chủ đầu tư, dẫn đến thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua. 

“Tuy nhiên, không hiểu vì sao lại không sửa đổi, bổ sung Khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 mà điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 lại sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là: Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, HoREA phân tích.

Quy định trên đây đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở” nên đã tháo gỡ “ách tắc” cho nhiều dự án nhà ở thương mại, nhưng vẫn còn “bỏ sót” chưa công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà Bộ Xây dựng đã đề xuất và theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho biết, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 169, khoản 2, Điều 191, khoản 1, Điều 193, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong trường hợp “được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, hoặc phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”. 

Mặt khác, theo HoREA, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm a và điểm b, khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư 2020 quy định “cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. 

Ngoài ra, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với cả Điều 21, Luật Nhà ở 2014 quy định “điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” chỉ yêu cầu “doanh nghiệp có vốn ký quỹ và có chức năng kinh doanh bất động sản”.

Vì vậy, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chấp thuận hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại” bổ sung vào khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.