Giai đoạn 2018 - 2021, nguồn cung nhà ở đã giảm hơn 72%

Kể từ năm 2018 cho tới nay, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục sụt giảm. Cụ thể, trong báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.  Như vậy, trong giai đoạn 2018 - 2021, nguồn cung nhà ở đã giảm hơn 72%.

Nếu xét hết quý III/2022, nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm sâu, và gần như chạm đáy thị trường.

Trong báo cáo quý III/2022, Bộ Xây dựng, các Hội, Hiệp hội và các công ty nghiên cứu bất động sản đều đưa ra số liệu khác nhau về nguồn cung nhà ở. Thế nhưng, điểm chung của các nghiên cứu này đều chỉ ra rằng, phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội gần như “mất tích” khỏi thị trường, điều này đã kéo giá nhà ở tại các thành phố này không ngừng gia tăng.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn - chuyên gia bất động sản cho biết: Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn liên tục sụt giảm. Đơn cử như quỹ đất, nhất là tại các khu vực nội đô các thành phố lớn ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, nguyên nhân chính vẫn là các thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp và khó khăn hơn trước.

“Sau vài năm tăng trưởng quá nóng, kể từ năm 2018, nhiều Bộ, ngành địa phương đã tăng cường thanh, kiểm tra thị trường bất động sản. Trên lý thuyết, việc đẩy mạnh công tác thanh, kiểm tra đã góp phần làm thị trường minh bạch, an toàn hơn. Nhưng cũng vì vậy đã khiến các đơn vị phê duyệt dự án hình thành tâm lý sợ làm sai, nên họ rất “ngại” phê duyệt các dự án mới. Đó là chưa kể, vào năm 2020, trong quá trình thanh tra, các dự án phải “nằm im” để chờ kết luận mới được thi công tiếp”, ông Tuấn nói.

Liên quan tới vấn đề nguồn cung ngày càng sụt giảm, trong báo cáo thị trường quý III/2022, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, nhiều dự án đang triển khai, nhưng phải nằm treo nhiều năm do có nhiều vướng mắc về thủ tục, pháp lý. Và một trong những điểm nghẽn lớn nhất đang cản trở nguồn cung nhà ở, chính là Luật Đất đai 2013 chưa được giải quyết dứt điểm.

Dù vậy, ông Nguyễn Trung Tuấn không loại trừ khả năng, việc thiếu nguồn cung nhà ở không hoàn toàn là lỗi từ cơ chế, pháp lý. Ngay cả các chủ đầu tư cũng đang có rất nhiều chiêu trò để tối đa hóa lợi nhuận.

Bởi lẽ, trong quý III/2022, nhiều dự án căn hộ mới được mở bán ở cả Hà Nội và TP.HCM, nhưng đa phần là dòng căn hộ hạng B trở lên, có giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi dòng căn hộ giá dưới 30 triệu đồng có rất ít, và dòng căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 thì gần như biến mất.

“Các vướng mắc liên quan tới pháp lý đã ảnh hưởng tới nguồn cung, nhưng rõ ràng, các chủ đầu tư lớn vẫn ra mắt các sản phẩm mới có giá trị cao. Điều này chứng tỏ, ở thời pháp lý vẫn rối như tơ vò như hiện nay, các chủ đầu tư ưu tiên cho các sản phẩm giá trị cao để tối ưu lợi nhuận, thay vì rót vốn vào các phân khúc vừa túi tiền”, ông Tuấn nói thêm.

Khan hiếm nguồn cung căn hộ vẫn còn kéo dài

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thời gian tới, Hà Nội sẽ  bố trí 1.868ha cho việc phát triển nhà ở, bao gồm 1.384ha ở đô thị và 484ha tại nông thôn. Tuy nhiên, con số này là chưa đủ.

Phân tích rõ hơn về điều này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nói: Đến năm 2025, Hà Nội sẽ cần thêm 19,69 triệu m² căn hộ, tương đương 166.600 căn.

Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo chương trình phát triển nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.

Trong quý IV/2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Xét về phân bố theo địa lý, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và Gia Lâm sẽ chiếm 80% tổng nguồn cung tương lai.

Như vậy, tình trạng lệch pha nguồn cung sẽ khiến khó khăn tiếp tục bủa vây cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong quý IV/2022 và tình trạng này có thể kéo dài sang đầu năm 2023 do “cơn khát” vốn chưa được giải tỏa, đồng thời sẽ xuất hiện đợt sàng lọc mạnh vào cuối năm đối với những nhà đầu tư tâm lý yếu.

Bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh: Bước sang năm 2023, thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.

Dù vậy, thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để người dân giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở, cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động,... khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, để thị trường bất động sản không bị đổ vỡ, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, ông Đính mong muốn các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Việt Vũ