Sự phân hóa trong tốc độ phục hồi của từng phân khúc

Theo khảo sát của Vietnam Report, thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023, nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường. Trong đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn.

Với loại hình bất động sản nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp, đây là phân khúc mà cầu vượt cung trên thị trường, những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung và đưa thị trường nhộn nhịp trở lại.

Điểm nhấn của loại hình này là tầm nhìn xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, kết hợp cùng các quy hoạch quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư và điều chỉnh chính sách chào bán sẽ là cơ hội để tăng nguồn cung và giúp nhiều đối tượng thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội. Tại loại hình này, phần lớn số doanh nghiệp lựa chọn thị trường sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt 48,1% và 46,4%.

Với thị trường bất động sản công nghiệp, Việt Nam có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam do tác động của các hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến lược “Trung Quốc +1”, môi trường kinh tế - chính trị ổn định và lợi thế cạnh tranh khi giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

Những yếu tố này tiếp tục tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp. Phân khúc bất động sản khu công nghiệp dẫn đầu xu hướng phục hồi với 34,5% số doanh nghiệp đánh giá có nhiều tín hiệu khởi sắc ngay từ nửa đầu năm 2024.

Còn với phân phúc bất động sản nhà ở, chung cư cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, không quá ngạc nhiên khi đánh giá về sự phục hồi của phân khúc này kém lạc quan hơn các phân khúc còn lại. Nguyên nhân do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

Các yếu tố vực dậy thị trường bất động sản

Theo Vietnam Report, Nguồn vốn – Quỹ đất – Chính sách là 3 trụ cột tác động đến sự phục hồi của thị trường bất động sản. Trong đó, khả năng tiếp cận vốn đầy đủ cho phép các doanh nghiệp tài trợ cho các dự án xây dựng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cạnh tranh và phát triển của doanh nghiệp trên thị trường.

Ngoài ra, nguồn vốn tạo điều kiện thuận lợi cho sự đổi mới và tiến bộ công nghệ trong ngành, cho phép các công ty áp dụng kỹ thuật xây dựng hiện đại và thực hành bền vững, có thể nâng cao hiệu quả và thu hút người tiêu dùng có ý thức về môi trường. Tuy nhiên, do bất động sản đang được cho là lĩnh vực rủi ro cao, nên việc tiếp cận nguồn vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản không dễ dàng.

Để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu với 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần. Ngoài ra, giải pháp giảm chi phí hoạt động như: tối ưu vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả người lao động cũng có xu hướng gia tăng.

Yếu tố thứ hai là quỹ đất, cơ sở để các dự án bất động sản hình thành, được quy hoạch và phát triển. Hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang đối diện chính là quy định dự án phải có đất ở, đây là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn.

Theo đó, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để sớm triển khai thực hiện dự án.

Cuối cùng là chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo, thì những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng.

Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định này được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường; các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên “bảng giá đất” mới sẽ mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách.

Bên cạnh đó, một số bộ Luật khác cũng được sửa đổi như Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở sửa đổi (thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (thông qua ngày 18/01/2024) đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường bất động sản sớm phục hồi.

Khi các luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, dự báo thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội.