Một số điểm mới của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 

Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào cuối 2023 có nhiều quy định mới mang tính đột phá, đây được coi là một bước tiến nhằm đảm bảo và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh.

Phân tích rõ hơn về 2 Luật này, Luật sư Lê Thúy An, Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long cho biết, các luật mới đã bổ sung thêm nhiều khái niệm để làm rõ và có thể áp dụng dễ dàng hơn.

Đồng thời, luật đã có sự cấu trúc lại, bổ sung thêm nhiều điều luật, thậm chí là làm rõ các quy định để các tổ chức, cá nhân có thể căn cứ trực tiếp tại các điểu khoản của luật thay vì dẫn chiếu những bộ luật liên quan, và từ đó, việc áp dụng luật hay quy chế, quy trình kinh doanh bất động sản liên quan cũng được minh bạch hơn. 

“Vì thế việc áp dụng luật hay quy chế, quy trình kinh doanh bất động sản liên quan cũng được minh bạch hơn”, Luật sư Lê Thúy An nói.

Một số thay đổi trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên có thể kể đến là yêu cầu chủ đầu tư phải công bố thông tin một cách rõ ràng trước khi đưa những bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. 

Bên cạnh đó, luật quy định rõ hơn về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Luật mới cũng quy định tiến độ thanh toán và mức thanh toán mà chủ đầu tư có thể được thu từ khách hàng. 

Trước đây, luật cũ quy định đợt thanh toán đầu tiên, chủ đầu tư được phép thu khoảng 30%, thế nhưng hiện nay luật quy định rất rõ phần đặt cọc chỉ được tối đa 5% giá bán và mức thu của lần thanh toán đầu tiên là 30% bao gồm cả tiền cọc.

Ngoài ra, luật mới cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa còn 50% thay vì 70% như hiện nay. 

Theo Luật sư Lê Thúy An, rõ ràng luật trước nay đã có, thế nhưng nhiều quy định còn chưa cụ thể dẫn tới việc chủ đầu tư và khách hàng sẽ tự thỏa thuận. 

Khi đó, thường chủ đầu tư là người nắm quyền trong tay, nắm hàng, nắm pháp lý… khách hàng bỏ tiền để mua bất động sản nhưng họ lại không nắm được quyền chủ động.

“Vì vậy, luật mới vừa được thông qua sẽ có những khung pháp lý để bảo vệ cho họ, luật mới quy định cụ thể hơn về vấn đề làm hợp đồng như thế nào, quy định về quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng”, bà An nhấn mạnh.

Các quy định mới sẽ giúp thị trường đào thải các doanh nghiệp yếu năng lực

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, có 3 vấn đề đã được điều chỉnh.

Một là, giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin. Thứ hai là thiên về bảo vệ các bên tham gia, thứ ba góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

“Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính”, ông Trung cho biết.

Ông Trung cho rằng, với quy định rõ chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn.

 Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ  thanh toán.

“Với luật mới, từ nay đến trước khi đưa vào ban hành áp dụng từ 1/1/2025, tôi cho rằng chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được năm 2024, đây là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng  trong giai đoạn đầu của năm 2024”, ông Trung nói.

Cũng liên quan tới câu chuyện bất động sản hình thành trong tương lai, ông Trung cho rằng, đã là hình thành trong tương lai, bản chất người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, tiền của họ vào trong tay của chủ đầu tư. 

Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật, hoặc áp dụng luật nhưng năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, dòng tiền gãy thì xảy ra các vấn đề tranh chấp.

Trong 1 năm trở lại đây, với những biến động của thị trường bất động sản đã lộ diện rõ đâu là chủ đầu tư uy tín và đâu là chủ đầu tư không uy tín. 

“Chúng ta thấy rằng,  chỉ các chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hơi, quản trị dòng tiền tốt và có hồ sơ pháp lý dự án chuẩn chỉ ngay từ đầu mới có thể ra hàng và đó là cơ hội của họ”, ông Trung chia sẻ.

Theo ông Trung, năng lực chủ đầu tư thì không chỉ dừng ở việc họ bàn giao cho mình xong mà sẽ là sự đồng hành trong suốt quá trình cư dân về ở. 

“Tôi biết có những chủ đầu tư dự án từ Bắc chí Nam vẫn ra hàng, vẫn bàn giao hàng loạt dự án đúng tiến độ. Tôi nghĩ bước sang năm 2024, sự đào thải doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục còn mạnh mẽ hơn nữa,  bởi vì có những chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng không làm cũng chết mà làm cũng chết”, ông Trung nói.