Luật Nhà ở mới vừa được Quốc hội thông qua đã có nhiều quy định mới liên quan tới việc đầu tư nhà có nhiều căn hộ để bán, cho thuê, hay còn gọi là chung cư mini.

Trong đó, Luật Nhà ở mới quy định chủ đầu tư phải lập dự án giống như các dự án nhà ở thương mại thông thường. 

Cụ thể, theo quy định mới, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng, việc siết xây dựng và quản lý chung cư mini là cần thiết vì loại hình này đã phát triển tràn lan suốt thời gian dài với nhiều sai phạm.

Các chung cư mini trong thời gian tới gần như sẽ không thể bán cho người dân nếu không lập dự án đầu tư. Việc phát triển chung cư mini vì thế sẽ bị hạn chế đáng kể do những quy định chặt chẽ về thủ tục. 

Trong khi đó, việc lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ là thách thức rất lớn. Bởi lẽ, chung cư mini là các nhà ở cao tầng, được xây dựng trên diện tích 200 - 300 m2 là chủ yếu, nằm trong ngõ ngách sâu. Vì vậy, việc phải lập dự án như các chung cư thương mại bình thường là điều gần như không thể.

“Với những con ngõ bé chưa đầy 2 mét thì không thể lập được quy hoạch 1/500 vì nhiều yếu tố không đảm bảo như: vấn đề phòng cháy chữa cháy, hạ tầng, chỉ tiêu dân số và đánh giá tác động môi trường. Việc đáp ứng được các yêu cầu này với các chung cư mini hiện nay gần như không thể”, ông Toản phân tích.

Cũng theo ông Toản, với chung cư thương mại, việc cấp phép dự án, lập quy hoạch có thể sẽ mất tới vài năm, thì chung cư mini khoảng thời gian này sẽ lâu hơn nữa.

Bên cạnh đó, các chung cư mini chủ yếu là xây dựng ở trong các khu vực trung tâm, nên quy định về độ cao công trình rất khắt khe, thông thường mảnh đất 200 m2 chỉ được xây dựng khoảng 5 - 6 tầng. Với mật độ và chiều cao này chủ đầu tư không thể có lãi được, nên sẽ không ai làm.

Thực tế, hiện nay, có tới 95% chung cư mini đang tồn tại là xây dựng sai phép, bởi lẽ nếu làm đúng quy định thì chủ đầu tư chưa làm đã thấy lỗ.

"Nếu mua một khu đất 200 m2 với giá 10 tỷ, nhưng chỉ được xây 5 tầng và xây 70% diện tích, tức là được 700 m2, chi phí cả tiền đất và tiền xây dựng là khoảng 22 triệu đồng/m2. Nếu bán với giá 25 triệu đồng/m2, thì rõ ràng xây 5 tầng chủ đầu tư không có lãi", ông Toản dẫn giải.

Chính vì vậy, theo ông Toản, thời gian tới, loại hình chung cư mini nguy cơ rơi vào thoái trào vì việc phải lập dự án đầu tư mới được xây dựng sẽ khiến cho nhiều người không thể làm được.

Với những chung cư mini đáp ứng được các điều kiện để triển khai xây dựng thì giá thành cũng sẽ rất cao, không có tính cạnh tranh với chung cư thương mại vì chi phí đầu tư quá đắt.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhà đầu tư là căn hộ mini là các cá nhân phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật giống như các chủ đầu tư lớn, phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, các cá nhân phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, người mua nhà tại nhà chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Việc quản lý vận hành phải thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của UBND các cấp để vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại đây.

“Quy định này sẽ tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với các trường hợp chung cư mini”, ông Châu nói.