Luật Đất đai xung đột với nhiều quy định pháp luật

Trong phiên họp mới nhất của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ tiếp tục đề nghị lùi thời hạn trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là lần thứ 4, Chính phủ lùi lịch sửa Luật này.

Theo nhận định của giới chuyên gia, Luật Đất đai 2013 đang trở thành một điểm nghẽn của thị trường bất động sản, cản trở thị trường tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, việc sửa Luật Đất đai 2013 không hề đơn giản, vì Luật này chồng chéo, gây xung đột, mâu thuẫn với nhiều Luật khác, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư,....

Theo báo cáo của Liên đoàn phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) về việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai có sự mâu thuẫn với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu.

Cụ thể, Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định rõ các trường hợp đấu giá, không đấu giá đất.

Đó là chưa kể, các luật này còn có xung đột về các quy định đấu thầu với từng loại đất. Điều này dẫn đến sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật.

Tương tự, Luật Đất đai còn có mâu thuẫn với Luật Kinh doanh bất động sản trong quy định về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư trong đấu giá quyền sử dụng đất.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội lấy ví dụ khác về sự xung đột của Luật Đất đai với các quy định pháp luật khác.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Luật Đất đai còn có xung đột với Luật Đấu thầu. Cụ thể tại các khâu như hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

“Tôi cho rằng, trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, tránh việc khi xuất hiện một luật mới thì lại xa rời Luật Đất đai”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nói.

Phải sửa Luật Đất đai làm gốc

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho biết: Hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với “ma trận” pháp lý. Theo thống kê, có 12 Luật tác động trực tiếp vào thị trường bất động sản, kèm theo đó còn có 60 Luật khác liên quan tới thị trường này.

Chính vì vậy, để tháo gỡ các nút thắt cần phải tìm ra giải pháp tháo gỡ nút thắt lớn nhất, chính là phải sửa được Luật Đất đai.

“Tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi”, ông Hiệp nói.

Đồng tình về vấn đề này, ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin cho rằng, để sửa được các nút thắt pháp lý để khai thông thị trường bất động sản, nhất thiết phải sửa được Luật Đất đai và phải lấy luật này làm gốc.

Dù vậy, nhiều chuyên gia đồng thuận rằng, với sự chồng chéo mang tính “hệ thống” của Luật Đất đai, việc sửa luật này không phải là dễ và cơ quan chức năng cần có thêm thời gian để tháo gỡ từng nút thắt nhỏ.

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đánh giá: Việc sửa đổi Luật Đất đai thế nào cho hợp lý, tránh chồng chéo với các luật khác cũng đang khiến các đơn vị chịu trách nhiệm phải đau đầu.

Do đó, ông Lộc đề nghị sửa Luật Đất đai theo hai hướng: Tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.

“Tóm lại, phải sửa đổi căn bản và triệt để nhưng trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước”, TS Vũ Tiến Lộc cho biết.

Cũng theo ông Lộc, cần sửa đổi triệt tiêu xung đột, đảm bảo nhất quán trong các luật nhưng trong trường hợp chưa làm được thì cần phát huy vai trò của Quốc hội về giải thích pháp luật. Ủy ban Quốc hội ban hành hướng dẫn đơn giản để toàn dân hiểu được. Chính phủ cũng cần ban hành văn bản hướng dẫn thực thi các luật để tránh mỗi nơi hiểu một kiểu khác nhau. Từ đó trong quá trình thực thi dần sửa đổi luật.