Giao dịch vẫn nhỏ giọt dù đã được tháo gỡ “danh phận”

Được gỡ vướng bởi Nghị định 10/NĐ-CP, condotel được nhận định sẽ nhanh chóng “phá băng”, trở thành một cú hích tâm lý khi việc có thể được cấp sổ đỏ là một yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư. Sau câu chuyện danh phận của condotel được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu khởi động các chương trình mở bán để chờ đón làn sóng mới.

Thế nhưng cho đến hết quý II và tháng 7, sức mua của condotel vẫn không có sự đột phá vượt bậc. Cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp đều không ghi nhận nhiều giao dịch so với lượng tồn kho khổng lồ của condotel.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, nhiều hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Giá bán condotel cả 3 miền đang nằm trong khoảng 31 - 154,5 triệu đồng/m2.

Lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua gần 4.900 căn trong khi hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới lên gần 37.500 căn. Theo đơn vị tư vấn khảo sát này, suốt quý II, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%.

Mặc dù trước đó thị trường cũng ghi nhận được sự tích cực từ các chủ đầu tư khi liên tục đưa ra nhiều chính sách bán hàng khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu lên tới 30%, cam kết chia sẻ lợi nhuận…

Đơn cử tại khu vực Hồ Tràm, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, một số dự án đang được chào bán và khách hàng sẽ được cam kết lợi nhuận 6,5%/năm, sau thời gian cam kết sẽ được chia 90% lợi nhuận khai thác, giá sản phẩm 2,7 - 3,5 tỉ đồng/căn tùy diện tích.

Tuy nhiên đáp lại sự cố gắng vực dậy thị trường đó, lượng giao dịch condotel vẫn nhỏ giọt. Dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư lại bắt đầu đóng giỏ hàng để tránh phát sinh chi phí, gây ra gánh nặng tài chính trong giai đoạn hiện tại.

Chấp nhận cắt lỗ nhưng khó tìm người mua

Ghi nhận tại thị trường thứ cấp, nhiều khách hàng vẫn đang tiếp tục rao bán cắt lỗ condotel với nhiều lý do như tài chính, thiếu niềm tin với thị trường hay có mâu thuẫn về vận hành và lợi nhuận với chủ đầu tư.

Tuy nhiên dù rao bán dưới giá gốc, nhiều dự án nằm ở vị trí tốt, có tiềm năng phát triển trong tương lai cũng khó tìm được người mua trong thời gian qua. Theo các chuyên gia cho rằng, trong thời điểm hiện tại, chỉ có những sản phẩm có giá rẻ mới có thể dễ sang tay do rủi ro chôn vốn không cao.

Còn với những condotel tại các dự án cao cấp với diện tích lớn, giá có thể lên tới trên 5 tỷ đồng/căn thì rất khó bán. Vì lý do đó, nhiều nhà đầu tư condotel sau nhiều tháng rao cắt lỗ không thành công đã phải chấp nhận nắm giữ lâu dài, chấp nhận dòng tiền ít ỏi và tự xoay sở để giải quyết các vấn đề tài chính như lãi vay.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong vài năm trở lại đây hoạt động đầu tư vào condotel đã chững lại, suy yếu do tác động của đại dịch và sự bất ổn của kinh tế. Với áp lực về dòng tiền phải trả hàng năm, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải nằm trong khu vực có nguồn khách du lịch ổn định mới thực hiện được cam kết.

Ngoài ra, các dự án condotel được nhà đầu tư quan tâm bởi liên quan đến vấn đề lợi nhuận. Để condotel vận hành cần phải đảm bảo rất nhiều yếu tố như vị trí thuận lợi, tiện ích đa dạng phong phú, quản lý chuyên nghiệp, có sự phối hợp chặt chẽ với các hãng lữ hành trong nước và quốc tế để duy trì nguồn khách... Hơn nữa cam kết lợi nhuận thường duy trì trong thời gian khá dài, không phải chủ đầu tư nào cũng được khách hàng tin cậy.

Như vậy vẫn còn quá sớm để kỳ vọng vào đà phục hồi của thị trường condotel bởi còn phụ thuộc rất nhiều vào sự tăng trưởng nói chung của nền kinh tế. Ngoài ra cũng phải chờ đợi sự phát triển của ngành du lịch và khả năng vận hành của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để đưa ra phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thăng trầm.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, với việc phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đã phân tích ở trên, condotel có khả năng sẽ là phân khúc phục hồi muộn nhất trong thị trường bất động sản. Bởi lẽ loại hình này vẫn còn thiếu quy chuẩn về pháp lý nên mỗi dự án lại có một đặc thù khác nhau. Dẫn đến việc khách hàng có khả năng phải chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.

Chưa kể trong thời gian vừa qua, ghi nhận từ nhiều dự án cho thấy, lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được từ việc khai thác vận hành hành condotel chỉ đạt từ 1 - 4%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận và rớt giá. Trong khi đó, giá bán condotel lại bị đẩy lên cao, vượt xa khỏi giá trị thực tế khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khi muốn thu hồi vốn trong trung hạn.

Vì những lý do đó, dù đã được tháo gỡ nhiều vấn đề về pháp lý, đặc biệt là việc đẩy nhanh cấp sổ đó nhưng lượng giao dịch của condotel vẫn chưa đạt kì vọng. Để condotel hồi phục, vẫn phụ thuộc nhiều vào tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư, người mua cũng như sự hỗ trợ của Chính phủ để niềm tin vào thị trường này được phục hồi.