Năm 2023, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, nhiều doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình cảnh lao đao, kể cả các “ông lớn” cũng không phải ngoại lệ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, có gần 5.000 doanh nghiệp bất động sản đã phá sản, giải thể hoặc ngừng kinh doanh có thời hạn. Trong đó, 1.286 doanh nghiệp phá sản, giải thể, tăng 7,7% và hơn 3.700 doanh nghiệp ngừng kinh doanh, tăng 47,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang diễn ra không chỉ đối với các doanh nghiệp nhỏ mà cả với những doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn trên thị trường.

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm vừa qua, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với kịch bản như: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Cũng theo VARs, các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ hoặc lợi nhuận có thể giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Số lượng môi giới bất động sản phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm giữa năm 2023, có đến 30 - 40% môi giới phải nghỉ việc, cuối năm 2023 tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có 15 - 25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Đỗ Thế Anh, Giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Nội cho biết: Năm 2023 là khó khăn chung của thị trường bất động sản. Trong đó, khó khăn lớn nhất là các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển dự án.

“Với một số vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn, nhiều chủ đầu tư, kể các những “ông lớn” trong ngành cũng đang “mắc cạn” không thể hoàn thành dự án, không có dự án mới. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp mất thanh khoản, thị trường lại thiếu nguồn cung trầm trọng. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi hàng tháng, hàng quý, bao gồm cả lãi tín dụng lẫn trái phiếu”, ông Thế Anh nói.

Trong khi đó, các công ty môi giới bất động sản ít khó khăn hơn, nhưng vẫn rung lắc dữ dội.

“Nếu so với các đơn vị phát triển dự án, các công ty môi giới gặp ít khó khăn hơn, nhưng không phải không có. Đơn cử, việc thị trường thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc chung cư vừa túi tiền, thì đương nhiên các doanh nghiệp môi giới không có hàng để bán. Do mối quan hệ cộng sinh giữa các đơn vị phát triển dự án và doanh nghiệp môi giới, nên “trạng chết thì chúa cũng băng hà”, ông Thế Anh chia sẻ.

Đồng tình với nhận định này, đại diện một doanh nghiệp môi giới bất động sản khác chia sẻ: Năm nay, mảng môi giới phân khúc chung cư coi như “nháp” vì thiếu nguồn cung trầm trọng, đặc biệt là phân khúc chung cư vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, nên các dòng nhà ở liền thổ như biệt thự, nhà liền kề, nhà phố cũng xảy ra tình trạng bán nhiều hơn mua.

Dù không đáng kể, nhưng ngành môi giới vẫn có một số điểm sáng nhỏ, đó là phân khúc nhà có diện tích nhỏ trong khu dân cư, đặc biệt là phân khúc căn hộ trong khu tập thể.

Vị này cho biết, nếu như 5 - 6 năm trước, 2 tỷ đồng là khoản tiền lớn, người dân ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM hoàn toàn an tâm mua một căn hộ tầm trung mà không cần phải vay thêm ngân hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm này, 2 tỷ đồng rất khó mua được. Một phần vì thiếu nguồn cung, một phần là giá căn hộ tăng liên tục qua từng tháng.

Do đó, với những người có tài chính khoảng 2 tỷ đồng có nhu cầu mua nhà, lựa chọn còn lại của họ là mua nhà trong khu dân cư có diện tích nhỏ dưới 15m2 hoặc mua căn hộ trong khu tập thể cũ.

“Với những sản phẩm dạng này thì luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Đây cũng là điểm sáng hiếm hoi của ngành môi giới trong năm vừa qua”, vị này cho biết.

Vị này cũng cho rằng, trong thời gian tới, nhất là giai đoạn sau 1/1/2025, ngành môi giới tiếp tục sẽ có nhiều biến động. Bởi, thời điểm này Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực.

Cụ thể, trong Luật Kinh doanh bất động sản mới có một số quy định liên quan tới hoạt động môi giới bất động sản. Đơn cử, Luật quy định các cá nhân môi giới không được hành nghề tự do và phải có chứng chỉ hành nghề. 

“Theo tôi, quy định này là cần thiết để đưa thị trường phát triển bền vững, nhưng nó sẽ gây ra khó khăn ít nhiều đối với các sàn giao dịch nhỏ, hoặc tâm lý quay lại với nghề đối với riêng cá nhân môi giới”, vị này nhấn mạnh.