Một dự án chung cư tại Cầu Giấy, 1 năm tăng tới 30,7%

Năm 2023, thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh trầm lắng, dù chưa tới mức khủng hoảng. Tuy nhiên, giá nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng mạnh.

Trong Tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính bất động sản” diễn ra vào ngày 12/12, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest, cho rằng vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường.

Ông Hiệp cho biết, giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án một dự án tại Phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. 

Như vậy, giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 14,5% - 30,7% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý.

"70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Để khơi dòng tài chính bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.

Ngoài ra, Chủ tịch GP. Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.

Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.

Đồng tình với nhận định này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết để ra được chủ trương đầu tư một dự án bất động sản, thực sự rất nhiều khó khăn với chủ đầu tư. Khó khăn không chỉ về vốn, nguồn lực triển khai dự án mà về cơ quan cấp phép dự án. 

Hiện nay, trong bối cảnh Luật Đất đang trong quá trình chờ thông qua và các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu chưa rõ ràng, có tình trạng sợ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc cấp phép dự án mới.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thông thường một dự án khi đưa lên, cơ quan chức năng nêu ra rất nhiều vấn đề pháp lý khác nhau. 

Theo vị luật sư, pháp luật ở Việt Nam không rõ ràng trong nhiều trường hợp và rất nhiều thủ tục nhiêu khê. Một dự án ra được chủ trương phải mất 3-4 năm, nhà đầu tư cũng rất sốt ruột. 

Do vậy, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để có thể khơi dòng tài chính bất động sản, ngoài nỗ lực của chủ đầu tư cần phải có sự đồng hành từ cơ quan quản lý nhà nước.

Dồn mọi nguồn lực cho nhà ở xã hội

Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho hay dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.

Theo ông Nghĩa, toàn cầu đang có xu hướng tiết kiệm nhưng không phải vì người ta không có tiền.

Tại Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp thấp, công ăn việc làm tốt, thu nhập cao, người châu Âu cũng vậy, nhưng họ vẫn tiết kiệm. Họ tiết kiệm vì cảm thấy giá cả tăng, lãi suất cao, trong khi người Mỹ thường vay để chi tiêu. 

"Thứ hai là họ cảm thấy nguy cơ về chiến tranh, tăng giá năng lượng nên không dám chi tiêu. Tiếp nữa, người ta cảm thấy cần phải có một sự đầu tư mới, nên cần tiết kiệm hơn, sống giản dị hơn", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết bắt đầu từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính. 

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp. Sắp tới đây, có khả năng UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán. 

“Nói như vậy để thấy rằng các doanh nghiệp hiện tại đang bắt đầu run sợ không dám vay vốn, ngân hàng cũng sợ không dám cho vay vì sợ các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh”, ông Nghĩa nói.

"Dòng chảy tài chính chỉ còn lại ở bất động sản vì không ai bắt các doanh nghiệp bất động sản báo cáo khí phát thải. Đây là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản, mặc dù nó là cơ hội chẳng tốt đẹp gì nhưng chúng ta không có nơi để đi nên đành phải đi thôi. Trong lúc khó khăn, cũng cần phải có chỗ vực lại nhu cầu tiêu thụ vốn", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Hiện nay, theo tiến sĩ, thị trường bất động sản cũng như thị trường xây dựng, thị trường vốn đang rơi vào cảnh thảm hại khi số nợ của các nhà thầu, công ty liên quan lên tới 170 nghìn tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện chỉ dám khai thác đầu tư công, không dám nhảy vào đầu tư. 

“Có thể thấy rằng dòng chảy kinh tế đang bế tắc thực sự, bế tắc của toàn bộ nền kinh tế và chỉ có một lối thoát là bất động sản”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Để khơi thông tài chính bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có những khó khăn sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. 

"Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.