Rao bán cắt lỗ

Tại một số khu đô thị, biệt thự, liền kề xuất hiện la liệt biển rao bán nhà gấp, cắt lỗ…Đơn cử, mức giá của các căn liền kề, biệt thự tại Khu đô thị Vân Canh (Hà Nội) hiện rơi vào khoảng 85 – 110 triệu đồng/m2. Một số môi giới cho biết, nhiều chủ nhà tại đây đã chấp nhận giảm từ 3 – 5 triệu đồng/m2 với hi vọng nhanh chóng chuyển nhượng được các bất động sản ở khu vực này.

Tương tự, tại Khu biệt thự Vườn Cam (Hoài Đức, Hà Nội), trước tháng 5/2022, nhiều căn biệt thự liền kề có giá trên 80 triệu đồng/m2, nay giảm xuống mức 72 - 75 triệu đồng/m2.

Đối với các nhà đầu tư ngắn hạn cũng rơi vào tình trạng không hề dễ chịu, đơn cử như trường hợp của anh Đặng Giang (Cầu Giấy, Hà Nội), thời điểm năm 2020, anh và nhóm bạn mua một mảnh đất rộng hơn 120m2 để phân thành 3 lô, xây nhà để bán. Lúc đó, thị trường sôi động, giá đất mua vào cũng ở mức cao, cộng với chi phí vật liệu xây dựng cao, khiến tổng mức đầu tư vượt dự toán nhiều lần. Anh Giang cho hay, cộng cả tiền đất và chi phí xây dựng một căn nhà xây sẵn như hiện tại đã tới 3 tỷ đồng, dù đã rao bán cắt lỗ tới lần thứ 3 trong 2 tháng qua nhưng vẫn chưa thể bán được.

Quan sát thị trường có thể thấy, so với cách đây vài tháng, thị trường bất động sản đã không còn cảnh tấp nập, sôi động. Tình trạng nhà nhà, người người đổ xô tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, đến đâu cũng nghe bàn chuyện đất đai đã không còn. Thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng dâng cao, sự lệch pha cung - cầu xuất hiện, người bán thì nhiều, còn người mua dần vắng bóng.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán "lỗ" để thu hồi vốn.

Một lý do khác là tình trạng sốt đất ảo đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng. Mặt khác, nguyên nhân là do quy hoạch này không được thực hiện cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Tuy nhiên theo ông Lâm thì việc giảm giá này sẽ không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm sốt nóng trước đây. Ông Lâm cho rằng, thị trường đang diễn biến thanh lọc nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi đầu tư bất động sản.

Cơ hội “săn” đất giá rẻ

Một báo cáo trước đó của Bộ Xây dựng trong quý II cũng nhận định rằng, đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, 2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá, thậm chí sẽ có nhiều vùng phải giảm giá thì mới bán được. Những khu vực mà năm vừa qua nhà đầu tư đón sóng với mong muốn tăng bằng lần hiện đã chững lại. Nhà đầu tư sẽ rút tiền về những nơi vững chắc hơn.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định, hiện nay, nhà đầu tư không nên bàn về câu chuyện bất động sản tăng giá hay không mà chú ý đến thanh khoản, tức chỗ đó còn có người muốn mua hay không. Những nhà đầu tư còn có thể săn tìm bất động sản từ nguồn cung phát mại của ngân hàng. Khi rơi vào giai đoạn suy thoái dài thì nhiều trung đại gia phá sản là chuyện thường. Việc xử lý nợ xấu từ thế chấp bất động sản là các nhà đầu tư đi săn bất động sản "ngộp"từ danh sách của ngân hàng. Cách đầu tư này nhiều năm trước khá ngon, vì được tay trong ngân hàng giới thiệu mua được nhà đẹp giá tốt.

"Hiện nay mùa săn đất "ngộp" bắt đầu khởi động. Dự là danh sách nhà đất phát mại thu nợ sẽ tăng dần, và ngày càng xuất hiện nhà đẹp, đất ngon được chào bán", ông Hiển nhận định. Vị chuyên gia này còn cho rằng, danh sách nhà đất phát mại của ngân hàng dự là sẽ nhiều không thua năm 2012 – 2013. Nhưng điều ông Hiển lo ngại, đó là giá đã tăng 200% - 500% nên việc mua ôm cũng sẽ là điều đáng lo ngại đối với nhà đầu tư.

Ông Hiển đưa ra khuyến nghị rằng, với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, lạm phát cao sẽ tác động nhiều đến thị trường bất động sản. Các quốc gia trên thế giới đã buộc phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Lãi suất tăng đồng nghĩa với việc nghĩa vụ trả nợ vay tăng lên, tỷ giá tăng lên, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá…

Cùng với đó, giá cả các mặt hàng tăng lên, thậm chí có hiện tượng "té nước theo mưa". Nhà đầu tư có tâm lý "phòng thủ", tiết giảm chi tiêu và đầu tư, từ đó kinh tế giảm đà hồi phục.

Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực với thị trường bất động sản, nhà đầu tư sẽ quay về các kênh đầu tư an toàn. Có thể thấy, xu hướng đã thay đổi rất rõ thời gian gần đây. Một số người cho rằng đây là thời điểm tốt để mua bất động sản.

"Đây là kênh để đầu tư trú ẩn, chờ thời trong bối cảnh thị trường nhiều rủi ro. Cho nên, lúc này lại thuận lợi hơn cho những người đầu tư dài hạn", TS Cấn Văn Lực nhận định.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ", Giám đốc cấp cao của Savills nhấn mạnh.

Vị chuyên gia dự báo, trong 9 - 12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Trung Hiếu