Cần làm rõ nội hàm 5 phương pháp định giá đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 23 (phiên họp thường kỳ tháng 5/2023) và dự kiến sẽ tiếp tục được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.

Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, từ ngày 3/1/2023 đến ngày 15/3/2023, đã tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân được triển khai nghiêm túc, đồng bộ, dân chủ, khoa học, công khai, minh bạch, chuyên sâu, bảo đảm thực chất và hiệu quả với nhiều hình thức đa dạng, phong phú đến tận cơ sở xã, phường, thị trấn, khu dân cư, tổ dân phố; huy động được hầu hết các cơ quan, tổ chức trong hệ thống chính trị, các giai tầng trong xã hội tham gia; thu hút được sự quan tâm đông đảo của các tầng lớp nhân dân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thực sự trở thành cuộc sinh hoạt chính trị sâu rộng, sự kiện chính trị - pháp lý quan trọng. Các ý kiến tham gia của nhân dân đều thể hiện sự quan tâm sâu sắc, tâm huyết, trách nhiệm.

Tiếp thu ý kiến của nhân dân, nhà khoa học, các chuyên gia, Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo tổng hợp ý kiến của nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến nhân dân, Báo cáo đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, về áp dụng pháp luật, đa số ý kiến đồng ý với quy định về áp dụng pháp luật như trong dự thảo Luật; đồng thời, đề nghị quy định Luật Đất đai là luật gốc, các luật liên quan đến đất đai phải thống nhất với Luật Đất đai. Có ý kiến đề nghị bổ sung việc áp dụng một số trường hợp đặc thù của pháp luật chuyên ngành. Có ý kiến đề nghị không quy định nội dung này mà áp dụng theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự thảo Luật đã được rà soát, chỉnh lý một số nội dung cho phù hợp…

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách cho rằng, giá đất là nội dung phức tạp và quan trọng nhất trong dự án Luật, là yếu tố quyết định đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của các chủ thể liên quan. Hầu hết các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực đất đai đều bắt nguồn từ việc không thống nhất được giá đất. Do đó, dự thảo Luật cần quy định cụ thể và làm rõ các nội dung về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Cụ thể, đề nghị quy định rõ ràng “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” bao gồm những yếu tố nào được sử dụng để làm căn cứ xác định giá đất; quy định “thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường”, đề nghị làm rõ là thông tin từ thị trường nào, cơ sở pháp lý, mức độ đáng tin cậy và độ chính xác của thông tin này…

Dự thảo Luật đã liệt kê 5 phương pháp định giá đất, tuy nhiên không rõ nội hàm của các phương pháp này, không rõ phương thức áp dụng đối với từng loại đất hoặc thứ tự ưu tiên cần áp dụng. Do đó, Chính phủ cần bổ sung quy định trong dự thảo Luật về mặt nguyên tắc đối với các phương pháp định giá đất làm cơ sở để giao Chính phủ hướng dẫn cụ thể.

Các thành viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách đề nghị cần làm rõ nội dung của quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua” thì việc thông qua của Hội đồng nhân dân dưới hình thức nào, thông qua nội dung gì, nếu Hội đồng nhân dân đã ban hành Nghị quyết thông qua bảng giá đất thì Ủy ban nhân dân quyết định ban hành bảng giá đất có khác với Nghị quyết của Hội đồng nhân dân không?

Chỉ nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động chỉ số CPI từ 10% trở lên

Quan tâm đến nội dung này, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, việc quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm” là chưa phù hợp, gây tăng chi phí và thủ tục khi không có biến động về giá đất. Đồng thời, các đại biểu cũng lưu ý rằng, quy định này sẽ khiến cho việc điều chỉnh giá đất không được thực hiện kịp thời đối với những khu vực có giá đất tăng cao. Vì vậy, không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ, mà chỉ nên quy định việc điều chỉnh khi giá đất có biến động với chỉ số CPI từ 10% trở lên.

Đối với quy định về Hội đồng thẩm định giá đất, dự thảo Luật đang quy định theo hướng: Ủy ban nhân dân ban hành Bảng giá đất, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan tài nguyên và môi trường thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xác định Bảng giá đất và giá đất cụ thể, trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Tuy nhiên, Điều 157 lại quy định Hội đồng thẩm định bao gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng… và tổ chức tư vấn định giá đất. Các thành viên thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách nhìn nhận, việc quy định thành phần Hội đồng thẩm định như trên là không hợp lý, không đảm bảo nguyên tắc khách quan, độc lập như đã nêu tại khoản 1 Điều 154 về nguyên tắc định giá đất.

Đồng tình với quan điểm trên, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Hoàng Mai phân tích: “Tổ chức tư vấn định giá đất đưa ra bảng giá đất, giá đất cụ thể lại là thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định chính kết quả tư vấn định giá đất của mình. Chủ tịch Ủy ban nhân dân là người quyết định giá đất cụ thể lại làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan khi đưa ra quyết định”.

Khoản 6, Điều 157 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định “Kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định Bảng giá đất, giá đất cụ thể”. Như vậy sẽ không bảo đảm tính khách quan của cơ quan, người có thẩm quyền quyết định bảng giá đất hoặc quyết định giá đất cụ thể. Về nội dung này, đề nghị cần quy định để bảo đảm phân biệt rõ trách nhiệm, thẩm quyền trong “thẩm định giá” và “định giá”.

Thiên An