1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, cung vẫn không đủ cầu

Theo báo cáo của VARs, lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian. Cụ thể, trong quý 2/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1. 

Sang đến quý 3, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng  của năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.

VARs nhận định, điều này cho thấy, thị trường đang có dấu hiệu hồi phục ở một số phân khúc nhất định, song tốc độ vẫn còn chậm.

Ở một số phân khúc đã có dấu hiệu "thoát đáy". Đơn cử phân khúc nhà ở tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70% - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm..

VARs nhận định, nguyên nhân là do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Bên cạnh yếu tố thiếu nguồn cung phù hợp, thì các khó khăn, vướng mắc hiện nay liên quan tới vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, do đó, thị trường chưa thể được “cởi trói”.

Ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARs cho biết, hiện nay, nguồn cung vẫn bế tắc, các khó khăn vướng mắc mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Do đó, ông Cương kiến nghị, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng Nam, chuyên gia của VARs lại cho rằng, thời gian gần đây, Chính phủ đã thông qua đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Một số ý kiến cho rằng, nếu thực hiện được nhiệm vụ này, thì đây sẽ là yếu tố giúp thị trường lấy lại trạng thái cân bằng.

Tuy nhiên, ông Nam nhận định, ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi, trên thực tế, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách. 

Do đó, ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Thị trường khó hồi phục trong quý 4/2023

Chuyên gia của VARs cho rằng, mặc dù đã có nhiều hơn sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể “đột phá”, do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS chia sẻ, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì “niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư” chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường. 

Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. 

“Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao”, ông Bình nói.