Giá bồi thường sẽ “sát” với thị trường

Chủ trì phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 8 năm 2022, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ và các chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng mà Luật tác động để hoàn thiện, trình Quốc hội vào tháng 9/2022.

Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng khẳng định, đây là luật khó, nhạy cảm, phạm vi rộng, liên quan nhiều đối tượng, liên quan nhiều luật và trên thực tế thực hiện đang gặp nhiều vướng mắc.

Thủ tướng đề nghị nội dung Luật phải dễ hiểu, dễ thực hiện, dễ giám sát, kiểm tra; đẩy mạnh chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ vào quản lý đất đai, chống tham nhũng, tiêu cực; tiếp tục phân cấp phân quyền, phân bổ nguồn lực; chống cơ chế "xin-cho"; song phải có công cụ để tăng cường giám sát kiểm tra, kịp thời phát hiện những vấn đề phát sinh để uốn nắn.

Dưới góc nhìn pháp lý về dự án Luật này, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, chuyên gia pháp lý, Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường phân tích: Vừa qua, Ban chấp hành Trung ương khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có rất nhiều điểm đổi mới quan trọng. Nghị quyết số 18 này là kim chỉ nam, là cơ sở để hoàn thiện chính sách, cũng như căn cứ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

“Hy vọng theo dự kiến đến năm 2023, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội thông qua. Một trong những điểm mới tại dự thảo Luật đất đai lần này đang được dư luận quan tâm là bỏ khung giá đất, sửa quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trước đây, Luật đất đai 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất theo từng vùng, trên cơ sở đó các tỉnh sẽ điều chỉnh và ban hành khung giá cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, tại dự thảo Luật đất đai sửa đổi, trên tinh thần Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương, đã bỏ khung giá đất, đây là vấn đề mới, rất quan trọng. Nhiều chuyên gia, nhà khoa học và cá nhân tôi kỳ vọng, khi bỏ khung giá đất này, các địa phương căn cứ vào các quy định về xác định giá đất sẽ đưa ra được giá đất phù hợp với giá thị trường, để khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất thì giá đất sẽ phù hợp với thị trường… Nếu Nhà nước thu hồi đất sẽ tạo thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, giải quyết được tình trạng khiếu kiện đất đai phức tạp do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường. Khi đó, người dân sẽ không thắc mắc về giá đất và sẵn sàng bàn giao đất cho nhà nước sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, Tiến sĩ Đặng Văn Cường nói.

Ngăn chặn trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Theo chuyên gia pháp lý Đặng Văn Cường: “Bên cạnh đó, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp ngăn chặn tận gốc tình trạng trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản”.

Vị Tiến sĩ luật phân tích: Bởi vì lúc này cơ quan thuế chỉ căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế chứ không phải dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Có thể khẳng định, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là bước đột phá của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, chuyên gia pháp lý Đặng Văn Cường cũng lưu ý, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là vấn đề không đơn giản, phải căn cứ vào kết quả đấu giá đất của Nhà nước và các giao dịch thành công trên thực tế để xác định mức giá phổ biến. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý kết quả đấu giá đất trong nhiều trường hợp là giá “ảo”, bởi đội ngũ “cò đất” thao túng, thổi giá, vì vậy cần hết sức thận trọng, khách quan trong định giá đất.

Mặt khác, để có được dữ liệu về giá đất đối với các giao dịch thành công, cần quy định các giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch. Hơn nữa, ở một số khu vực như miền núi, vùng sâu..., giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhiều khiến việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp khó khăn, cần có giải pháp phù hợp để định giá đất bảo đảm chính xác, khách quan.

“Những quy định mới sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân. Và hy vọng những đóng góp, góp ý của các chuyên gia, nhà khoa học, những người hoạt động thực tiễn liên quan đến vấn đề đất đai sẽ được Ban soạn thảo tiếp thu, ghi nhận, điều chỉnh, đưa vào dự thảo Luật”, vị chuyên gia pháp lý nói.