Muôn vàn lý do khiến giá nhà ở tăng chóng mặt

Trong thời gian vừa qua, giá nhà, giá đất, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đã tăng rất mạnh, thậm chí nhiều ý kiến cho rằng mức tăng có phần phi lý.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư tại Hà Nội lên đến 70%, tương đương mức tăng ghi nhận là 11,6%/năm. Hiện, mức giá trung bình là khoảng 46 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức giá căn hộ trung bình tại TP HCM là 48 triệu đồng/m2.

Trước đó, vào năm 2018, giá chung cư bình quân tại Hà Nội và TP HCM lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng/m2.

Cũng theo báo cáo của Savills, riêng quý I/2024, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái, thiết lập mức giá kỷ lục lên tới 59 triệu đồng/m2.

Tương tự, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngay cả những dự án chung cư đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng “sốc” như thời gian vừa qua. Tuy nhiên, sẽ chia làm 3 nhóm nguyên nhân chính.

Nhóm thứ nhất là các nguyên nhân “truyền thống” đã được nhắc đến nhiều lần, như giá thiếu hụt nguồn cung, trong khi nhu cầu luôn ở mức rất cao. Giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá đất tăng cũng khiến giá nhà ở tăng theo.

Nhóm thứ hai là các nguyên nhân có tính chất tạm thời. Ông Tuấn lấy ví dụ, giá nhà, giá căn hộ trong quý I/2024 tăng “ảo” có 1 phần là nhờ vào lãi suất thấp.

“Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp nhất trong 20 năm trở lại đây đã khiến người người, nhà nhà quay trở lại đầu tư bất động sản. Điều này khiến nhu cầu đẩy lên cao khiến giá chung cư tăng lên”, ông Tuấn chia sẻ.

Thứ ba, do nguồn cung khan hiếm, nhiều “cò” đất, môi giới bất động sản và cả các nhà đầu tư, đầu nậu gom bất động sản tung chiêu “thổi giá” đất. Ngay cả một số doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản cũng lợi dụng tình cảnh này để tăng giá sản phẩm bất hợp lý.

Theo ông Tuấn, nếu dựa trên quy luật của thị trường, cầu mà vượt cung có thể khiến hàng hóa tăng giá và bất động sản cũng là 1 loại hàng hóa. Tuy nhiên, nếu cầu thấp, cung thấp nhưng giá bán vẫn tăng “vù vù” thì đây là tăng ảo và có sự “nhúng tay” của giới đầu cơ đất.

Trong buổi họp báo thường kỳ quý I/2024 diễn ra mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã tiết lộ, Bộ đã đi kiểm tra tại một số vị trí chung cư được rao giá bán cao ở Hà Nội nhưng không có nhiều giao dịch, giao dịch thành công rất ít. 

Như vậy, có thể khẳng định rằng, giá căn hộ, giá nhà ở tăng cao như thời gian qua có phần “ảo” nhiều hơn là “thật”.

Người giàu tích cực gom bất động sản, người nghèo làm cả đời không mua được nhà

Với mức tăng chóng mặt như hiện nay, giấc mộng mua nhà thành phố của nhiều người đang dần trở nên xa vời. 

Trong một báo cáo mới đây của một đơn vị thống kê, giá nhà trung bình tại Việt Nam năm 2024 gấp gần 24 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình.

Còn theo báo cáo của Savills, tại TP HCM giá căn hộ hiện gấp khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5 - 6 tỷ đồng.

Người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40 - 50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp từ người thân.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M, Savills TP HCM cho biết: “Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình mua được nhà tại TP HCM vào thời điểm này. Phải có thu nhập khá cao, cũng như có sự hỗ trợ từ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được một căn hộ trung bình”.

Nhiều nghiên cứu cũng cho thấy, qua các năm, mức tăng trưởng giá nhà đang cao hơn rất nhiều so với tăng trưởng thu nhập của người dân. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm, xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm.

Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 lên đến 13%/năm. 

“Con số này chứng tỏ sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang thấp hơn gần một nửa so với mức tăng trưởng giá căn hộ”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định.

Bà Hằng khuyến cáo, việc sở hữu nhà của người dân sẽ còn khó khăn hơn nữa nếu khoảng cách này được nới rộng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho biết, với căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Tuy nhiên, trong một khảo sát mới đây của One Housing, khoảng 53% khách hàng được hỏi đang có nhu cầu mua bất động sản, tăng 17% so với quý III/2023. Phần lớn nhóm khách hàng này có thu nhập trung lưu cao và giàu có. Và có tới 50% khách hàng dự định mua bất động sản trong 1 năm tới.

Điều này cho thấy rằng, người giàu không coi bất động sản, chung cư là “nhà” mà coi đây là kênh đầu tư và họ đang tích cực đầu tư. Trong khi đó, những người có nhu cầu thật, giấc mộng mua nhà vẫn cứ xa vời.