Giá trung bình rơi vào phân khúc... cao cấp

Theo số liệu vừa công bố của Batdongsan.com.vn, trong tháng 8/2023, giá bán của thị trường chung cư tại TP HCM vẫn tiếp tục đi ngang ở mọi phân khúc, dù mức độ quan tâm tiếp tục đà tăng.

Tuy nhiên, mức giá hiện tại của loại hình này tại thị trường phía Nam nói chung và TP HCM nói riêng đang bị neo ở mức giá cao. Cụ thể phần lớn tin rao bán dự án căn hộ TP HCM thời gian qua đều thuộc phân khúc trung – cao cấp, tầm giá trên mức 55 – 70 triệu đồng/m2. Những sản phẩm có giá thấp hơn đến từ nguồn hàng thứ cấp, thuộc các dự án cũ.

Ngoài ra trong số liệu thị trường của DKRA Group tháng 8 cũng cho thấy rõ, giá nhà chung cư TP HCM ghi nhận mức sơ cấp cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 58 triệu đồng/m2. Ngay cả thị trường tỉnh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, giá căn hộ cũng đã chạm mức từ trung bình trên 40 -50 triệu đồng/m2.

Còn theo số liệu CBRE Việt Nam, giá nhà chung cư TP HCM trong 3 quý đầu năm 2023, đang rơi vào mức trung bình 63 triệu đồng/m2. Nhiều dự án trung cấp đã tiệm cận mức giá từ 70 – 80 triệu đồng/m2.

Nhận định về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, đây là vấn đề khó khăn đối với một gia đình có nhu cầu mua nhà tại TP HCM nếu chỉ dựa vào thu nhập thuần túy. Với giá trung bình rơi vào 4 – 5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích tầm 60m2 thì các hộ gia đình bình thường có mức thu nhập khoảng 20 triệu/tháng sẽ mất hàng chục năm mới mua được nhà nếu không có sự hỗ trợ của người thân.

Nếu không có sự hỗ trợ, ngoài yếu tố cần thu nhập cao thì vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu được một căn hộ chung cư trong thời điểm hiện tại. Trong khi đó nhu cầu mua nhà của người dân trong 1 năm tới vẫn còn rất cao.

Cụ thể trong Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm mua nhà chung cư giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP HCM tăng hơn 29% so với cùng kỳ năm trước.

Khó tìm căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2

Theo nhiều chuyên gia, hiện nay rất khó để có thể tìm ra được căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 tại TP HCM. Đơn cử như giá căn hộ tại một dự án ở quận 9 (TP Thủ Đức) với nguồn cung dồi dào nhất thị trường TP HCM hiện nay cũng đang rơi vào khoảng từ 60 – 80 triệu đồng/m2. 

Hay tại một số dự án ở xa trung tâm như Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh cũng đang neo ở mức giá khá cao so với nhu cầu thực tế. Một số ít dự án có tầm giá dưới 50 triệu/m2 hầu hết đến từ các dự án đã triển khai từ lâu, vừa tái khởi động lại do đã giải quyết được vướng mắc pháp lý.

Như vậy những người đang có nhu cầu mua nhà ở thực, hiện chỉ có thể tìm kiếm những căn hộ có tầm giá quanh 40 triệu đồng/m2 ở các dự án nằm ở tỉnh lân cận TP HCM, mặc dù cũng khá ít nguồn cung.

Sự chênh lệch cung cầu và vấn đề khiến giá bán neo cao được lý giải là do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao. Nhiều sản phẩm còn bị đình trệ, vướng mắc do các yếu tố khách quan khiến chi phí bị đội lên khá cao. Do đó khi sản phẩm được đưa ra tới thị trường thì mức giá lại không còn phù hợp với phần lớn nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, lực cầu của nhóm mua ở thực lại đang là động lực lớn nhất hỗ trợ thanh khoản thị trường phục hồi. Nhóm khách hàng này có nhu cầu nhà ở cao nhất nhưng lại không có sản phẩm phù hợp để mua.

Do đó trong thời gian tới, vấn đề quan trọng nhất để “giải cứu” thị trường đó là cải thiện cơ cấu nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm phù hợp với túi tiền đại đa số người mua nhà là một phần giúp thanh khoản sụt giảm mạnh thời gian qua đang dần phục hồi.

Chia sẻ tại hội thảo về bất động sản diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh về việc chênh lệch cung cầu này. Chuyên gia này cho rằng, nhu cầu ở thực tế hiện nay rất lớn nhưng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu lại rất hạn chế. Trong đó phân khúc 2-3 tỷ đồng/căn đang thiếu trầm trọng nguồn cung và là điều đáng báo động.

Chia sẻ về triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, Giám đốc CBRE cho hay, hiện nay nguồn cung bất động sản phần nào đã quay trở lại thị trường. Thời gian qua nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, một số dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý…

“Dù thị trường bất động sản còn nhiều biến động nhưng tiềm năng lâu dài được đánh giá cao. Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn”, chuyên gia CBRE nhấn mạnh.