Phân khúc hạng A vẫn dẫn đầu nguồn cung mới

Theo báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý III/2024 của DKRA, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ghi nhận giảm 9% so với quý trước, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2023, với 13,408 căn đến từ 108 dự án. Các dự án tập trung phân bổ tại 2 thị trường là TP HCM (chiếm 57%) và Bình Dương (chiếm 38,1%). Trong đó, nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án thuộc khu Đông và Nam của thành phố.

Về lực cầu, thị trường có những sự phục hồi rõ nét trong tháng 9, nhưng tính chung quý III/2024, lượng tiêu thụ vẫn ghi nhận giảm 20% so với quý trước, 39% so với cùng kỳ năm 2023, phần lớn do không có nhiều dự án mới mở bán cũng như ảnh hưởng từ tâm lý “chờ” từ người mua. Các giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TP HCM, từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương, phần lớn ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng.

DKRA cũng dự báo, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng so với quý III/2024, dao động ở mức khoảng 4.000 - 6.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP HCM và Bình Dương.

Đặc biệt, phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Việc các luật mới cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn đi vào áp dụng được kỳ vọng giúp cải thiện nguồn cung mới đưa ra thị trường, củng cố niềm tin nơi người mua. Đồng thời thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực trước nhu cầu mua nhà tăng cao vào thời điểm cuối năm.

Ngoài ra, giá bán trong quý không có nhiều biến động, nhưng vẫn neo ở mức cao do áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án nhưng cũng đồng thời được kích cầu bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,... Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận phổ biến tăng 5% - 9% so với cùng kỳ, tập trung các dự án đã bàn giao nhà, có sổ, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm.

Tuy nhiên, DKRA cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án tuy nhiên được hỗ trợ tốt bởi các phương thức thanh toán giãn cách, hỗ trợ vay ngân hàng, chính sách bán hàng linh hoạt.

Bùng nổ nguồn cung căn hộ trong quý IV/2024

Ghi nhận thực tế cho thấy, trong giai đoạn cuối năm, các dự án mở bán tập trung nhiều tại khu Đông với giá bán nằm tại phân khúc cao cấp. Đơn cử vào tháng 11, nhiều thông tin cho thấy dự án King Crown Infinity sẽ chính thức mở bán. Tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân (phường Bình Thọ, TP Thủ Đức), dự án này sẽ cung cấp cho thị trường 729 căn hộ, với mức gia bán sẽ từ 90 triệu đồng/m2.

Cũng trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ chung cư TP HCM tại phía Đông còn được bổ sung từ phân khu The Opus One  thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park (phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức). Dự án này sẽ đưa ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ cao cấp, có mức giá từ 80 triệu đồng/m2.

Cùng thời điểm, Dự án Citi Grand tại phường Cát Lái (TP Thủ Đức) cũng có thông tin mở bán với 666 căn được cho ra mắt. Mức giá cho đợt mở bán này của căn hộ Citi Grand dự kiến từ 2,5 – 2,8 tỷ/căn, một mức giá khá "mềm" so với mặt bằng giá dự án căn hộ chung cư mới TP HCM cũng như khu vực Quận 2 cũ. Dự án này đã được khởi công từ quý I/2020 nhưng tiến độ khá chậm, dự kiến sẽ được bàn giao cho người mua vào cuối năm 2026.

Cũng tại khu Đông, Dự án Fiato Uptown thuộc phường Tam Phú (TP Thủ Đức) sẽ cung cấp 400 căn hộ ở và các căn thương mại dịch vụ vào nguồn cung mới. Giá bán căn hộ tại Fiato Uptown là từ 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do diện tích lớn nên tổng giá thành một căn hộ Fiato Uptown khá lớn.

Còn tại khu phía Nam, Dự án Lavida Plus ở Quận 7 với quy mô 1665 căn đã hoàn thiện, bàn giao nhưng vẫn còn khoảng 400 căn chưa bán hết. Nhiều thông tin cho thấy chủ đầu tư sẽ tiếp tục mở bán giỏ hàng tồn này trong quý IV/2024, với giá khoảng 45 triệu/m2 (chưa VAT). Do đó, giá tham khảo sẽ từ 2,45 tỷ/căn 1 phòng ngủ, 3,25 – 3,9 tỷ/căn 2 phòng ngủ và 3,75 – 4,7 tỷ/căn 3 phòng ngủ.

Cách đó không xa, Dự án Khải Hoàn Prime (tên cũ là La Partenza, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè) với quy mô gần 1300 căn hộ cũng đang nhận booking chuẩn bị mở bán đợt mới trong quý cuối năm. Trong đó có 360 căn hộ sẽ được đưa ra thị trường trong đợt mở bán này với giá bán khoảng 48-55 triệu/m2 (chưa VAT).

Với hàng loạt các dự án sắp sửa cho ra mắt vào dịp cuối năm 2024, thị trường kì vọng sẽ đón nhận quý cuối năm sôi động. Đặc biệt là với sức cầu đang hồi phục ngày càng rõ nét qua từng quý.