Nên có ngưỡng “tuổi thọ” chung cư?

Hiện nay, nhiều nhà chung cư, tập thể cũ đang xuống cấp, được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm nhưng lại chưa có giải pháp đồng bộ để xử lý. Điều này được cho là do vẫn chưa gỡ được “nút thắt” chính về quyền lợi của người dân và nhà đầu tư với yêu cầu về quy hoạch kiến trúc của thành phố.

Chính vì vậy mà hơn 10 năm qua, Hà Nội có chủ trương sẽ cải tạo hơn 1.500 chung cư cũ, nhưng chỉ có gần 20 chung cư được thực hiện còn lại là nằm trên giấy. Với tiến độ này thì cũng chưa biết bao giờ Hà Nội mới cải tạo được các chung cư cũ nát, kéo theo đó là những hộ dân ở khu vực này vẫn đang “sống trong sợ hãi”.

Gần đây, Bộ Xây dựng mới đề xuất phương án trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đó đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hai địa phương là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù. Phương án này được kỳ vọng sẽ giải quyết được “nút thắt” trong việc cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần có những quy định rõ ràng trong việc bảo trì, bảo dưỡng và vận hành chung cư rõ ràng, đồng thời phải có ngưỡng “tuổi thọ” cho các công trình xây dựng. Như vậy, khi công trình cứ đến “lịch” là được kiểm tra, qua đó sẽ khắc phục những vấn đề có thể gây nguy hại. Bên cạnh đó, khi chung cư đến “tuổi thọ” thì buộc phải phá dỡ để xây dựng lại.

Theo PGS.TS Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, các công trình xây dựng ở nước ta hiện nay đang “có sinh mà không có dưỡng”. Chính vì vậy, mọi công trình xây dựng đều bị xuống cấp theo thời gian là điều không thể tránh khỏi. Do đó, các chung cư cũng cần được “khám và chữa bệnh” định kỳ.

Ngoài ra cần đặt ra về thời hạn sử dụng chung cư, các vướng mắc về cơ chế pháp lý của hiện tại, qua đó giải quyết được vấn đề: chung cư cũ quá thời gian sử dụng có nhiều nguy cơ bị sập. Bởi lẽ, hiện nay đã có hàng nghìn chung cư mới đang được xây dựng, vậy sau 30-50 năm nữa, những toà nhà này sẽ trở thành những khối nhà già nua, cũ kỹ giống như tập thể cũ của ngày hôm nay.

Còn về việc công trình được yêu cầu đảm bảo tuổi thọ tính theo số năm tồn tại. Tuy vậy, không có nghĩa là cứ đạt tới số năm thiết kế nêu là phải đập bỏ. Các cơ quan quản lý không nên “máy móc” sử dụng số năm để nói về giới hạn sử dụng một công trình xây dựng. 

Chung cư phải được “khám” định kỳ

Các chuyên gia cho rằng, khi một công trình qua quá trình “khám” và có ngưỡng thời gian sử dụng sẽ biết về tình trạng xuống cấp, qua đó sẽ quyết định được thời gian tiếp tục được sử dụng hoặc sẽ di dời người dân để phá dỡ. Việc loại bỏ công trình để xây dựng công trình mới không chỉ chỉnh trang lại bộ mặt đô thị mà điều quan trọng hàng đầu là đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khỏe cho con người.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP, thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng được xác định theo quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan. 

Còn thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 được xác định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Như vậy, khi hết niên hạn, nếu chung cư sau khi kiểm định mà vẫn đủ điều kiện bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Ngược lại thì sẽ được phá dỡ cải tạo hặc xây dựng mới nhà chung cư, hoặc bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác.

PGS.TS Trần Chủng cho rằng, các chung cư phải coi trọng công tác bảo trì. Chỉ có bảo trì thật chuyên nghiệp thì các giá trị về chất lượng chung cư mới được giữ gìn và niên hạn sử dụng được đảm bảo. Bên cạnh đó, phải tuyên truyền để mỗi cư dân hiểu và thực hiện công tác bảo trì từ căn hộ của mình, gìn giữ các hạng mục dùng chung của cả tòa nhà và khu chung cư. “Tuổi thọ” của mỗi chung cư phụ thuộc vào chủ đầu tư, các nhà thầu, đội ngũ chuyên nghiệp trong quản lý khai thác tòa nhà và ý thức làm chủ của mỗi cư dân.

Ngoài ra với thực tế hiện nay, nhiều nhà đầu tư không “mặn mà” với việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, các chuyên gia cho rằng nên điều chỉnh lại các chính sách hỗ trợ cho phù hợp với thực tế. Còn trong trường hợp không có nhà đầu tư, chung cư sau khi “khám” được chẩn đoán là không thể sử dụng được thì cần phải bàn giao cho Nhà nước để sử dụng mục đích khác. Còn Nhà nước sẽ phải thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật, nhưng cũng phải phù hợp với thực tế.

Minh Quân