Làn sóng phát hành trái phiếu bất động sản

Tại Trường Sa, thủ phủ của tỉnh Hồ Nam, ông Yang vừa kết thúc buổi tập sáo buổi sáng bên hồ cạnh căn hộ của mình. Trong bảy thập kỷ, ông đã sống ở 5 khu nhà ở khác nhau, nhưng nói rằng nơi này, với cây xanh và đường sắt cao tốc gần đó, là tốt nhất.

Yang, người từ chối cung cấp tên đầy đủ của mình, đã mua một căn hộ thuộc Changsha Evergrande Oasis, một trong nhiều dự án trong khu vực, với giá 615.000 nhân dân tệ (khoảng 2,2 tỷ đồng) vào năm 2009. Một năm sau, sau khi căn hộ của ông hoàn thành, ông và gia đình con trai đã chuyển đến đó.

Mặc dù cái tên này từ đó đã trở thành từ đồng nghĩa với sự biến động của bất động sản Trung Quốc, nhưng vào thời điểm đó, ông “không biết gì về Evergrande” hay “tiền của nó đến từ đâu”.

Công ty lúc đó đã mở rộng nhanh chóng. Vào năm ông Yang chuyển đến, Changsha Evergrande Oasis đã mang lại doanh thu 230 triệu USD. Năm 2011, khi Evergrande phát hành hơn 1 tỷ USD trái phiếu thanh toán bằng USD cho các nhà đầu tư nước ngoài, tài liệu chào bán của họ đã đề cập đến dự án này 9 lần.

Tài liệu này cung cấp những hiểu biết toàn diện nhất về cơ chế tài trợ của Evergrande, mang logo của các ngân hàng đầu tư khổng lồ phương Tây như Bank of America, Deutsche Bank và Citi cùng với logo của Bank of China International thuộc sở hữu nhà nước. Đáng chú ý hơn, họ hứa hẹn mức lãi suất lên tới 9,25% — một mức lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn trong thế giới hậu khủng hoảng với lãi suất gần bằng không.

Đây là một phần của làn sóng phát hành trái phiếu đã chuyển hàng chục tỷ đô-la từ các tổ chức tài chính phương Tây và những người tiết kiệm vào cơn sốt bất động sản ở Trung Quốc.

Được chứng thực bởi những người giỏi nhất của Phố Wall và thường được phát hành thông qua Hong Kong, với hệ thống pháp lý phương Tây hóa và các biện pháp bảo vệ nhà đầu tư, chúng đại diện cho một cầu nối tài chính giữa Trung Quốc và thế giới rộng lớn bên ngoài. Nhưng chúng không cung cấp bất kỳ sự bảo mật nào thường gắn liền với các công cụ nợ khi bùng nổ chuyển sang phá sản.

Trái phiếu năm 2011 đã đáo hạn hoàn toàn vào năm 2016, nhưng nhiều đợt phát hành gần đây hơn có đặc điểm tương tự hiện gần như vô giá trị. Chúng đang được các luật sư và chuyên gia tái cấu trúc tranh giành, và được các nhà đầu cơ mua lại với hy vọng cứu vãn một số lợi nhuận thông qua quá trình phá sản.

Nhà nước tiếp quản, vốn đầu tư nước ngoài về đâu?

Gần ba năm sau khi Evergrande lần đầu tiên không thanh toán lãi cho các nhà đầu tư nước ngoài, ngành bất động sản Trung Quốc vẫn đang vật lộn. Bắc Kinh đã từ chối một khoản cứu trợ công khai nhưng đã cho phép chính quyền địa phương mua nhà chưa bán được. Nhiều dự án do các nhà phát triển bất động sản đại lục khởi xướng vẫn chưa hoàn thành và trong một số trường hợp nằm dưới sự kiểm soát của các quan chức tỉnh thay vì các nhà đầu tư nước ngoài tài trợ cho họ. Tại Hồ Nam, chính quyền địa phương vào cuối năm ngoái đã xác định được 45 dự án Evergrande chưa hoàn thành.

Sự trỗi dậy và sụp đổ của chúng làm sáng tỏ những khác biệt sâu sắc giữa hệ thống tài chính, luật pháp và chính trị của Trung Quốc đại lục với hệ thống của thế giới rộng lớn hơn, đồng thời đặt ra câu hỏi về cách vốn sẽ chảy giữa hai hệ thống này trong tương lai.

Một chuyên gia tái cấu trúc cho biết: “Cộng đồng đầu tư quốc tế muốn trở thành một phần của cơn sốt bất động sản lớn ở Trung Quốc, và các công ty bất động sản Trung Quốc nhận ra rằng đây là con đường tạo ra thanh khoản... theo một nghĩa nào đó, đây là sự kết hợp hoàn hảo”.

Ở một dự án khác, một nhân viên vừa hoàn thành việc bán tất cả các căn hộ trong tòa nhà. Anh ấy từng làm việc cho Evergrande, bị thu hút bởi uy tín của công ty và các khoản chiết khấu dành cho nhân viên, nhưng giờ đây tiền lương của anh ấy được chính phủ trả.

Ở một dự án khác, gần trung tâm thành phố hơn, một người phụ nữ bế con đang lo lắng kiểm tra một dự án còn dang dở do Evergrande khởi xướng nhưng đã được một nhà phát triển nhà nước tiếp quản.

Đối với Bắc Kinh, những chủ nhà chưa nhận được nhà là ưu tiên hàng đầu. Khoản trả trước của họ đóng vai trò là khoản cho vay đối với hệ thống và yêu cầu bồi thường của họ là một phần của hợp đồng xã hội rộng lớn hơn.

Theo cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc, Evergrande đã hạch toán doanh thu của mình cao hơn thực tế trong giai đoạn 2019-2020, cơ quan này đã áp dụng mức phạt 4,2 tỷ nhân dân tệ đối với đơn vị đại lục của tập đoàn vào tháng 5 và cáo buộc công ty này gian lận trong việc phát hành trái phiếu, đối với khoản nợ phát hành trong nước thay vì ở nước ngoài. Công ty kiểm toán của Evergrande, PwC, cũng đã bị giám sát chặt chẽ.

Nhưng các dự án riêng lẻ thường được kiểm toán ở cấp địa phương: công ty con đứng sau Changsha Evergrande Oasis đã được Văn phòng Kiểm toán Công chứng Thống nhất Nguyên Thành Hồ Nam kiểm toán, và các tài liệu năm 2011 liệt kê hàng chục công ty kiểm toán địa phương tương tự khác.

So với trái phiếu năm 2011, các vấn đề nợ trong tương lai dẫn đến sự sụp đổ của Evergrande cung cấp ít thông tin chi tiết hơn về nguồn tiền ngày càng tăng từ bên ngoài Trung Quốc sẽ đi về đâu. Trong khi đó, hàng chục nhà phát triển Trung Quốc niêm yết tại Hong Kong đã vỡ nợ, mặc dù một số đã có dấu hiệu có thể tái cơ cấu bên ngoài Trung Quốc.

Các công cụ tài chính của Evergrande được định hình theo một hệ thống duy trì kiểm soát vốn chặt chẽ để cản trở đầu tư nước ngoài, nhưng đồng thời cũng chứng kiến sự bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử.

Đầu tư nước ngoài trong tương lai vào Trung Quốc, bất kể cấu trúc như thế nào, cũng sẽ phải đánh giá thực tế đang diễn ra của sự sụp đổ bất động sản, mà theo ước tính của Goldman Sachs, đã khiến Trung Quốc có 30 nghìn tỷ nhân dân tệ giá trị nhà ở chưa bán được.

Ở rìa thành phố Trường Sa, trong đống đổ nát rộng lớn của một công viên giải trí chưa hoàn thành từng là một phần của đế chế Evergrande, chỉ có một người ở đó. Anh ta đang nghỉ ngơi ở một dự án bất động sản gần đó để câu cá ở những gì còn sót lại của một căn nhà chòi trên hồ.

“Hiện nay ở Trung Quốc có đủ nhà cho 4 tỷ người. . . Tôi đọc được con số đó trên mạng”, anh nói với nụ cười toe toét khi ném con cá vào chiếc xô gần đó. Tuy nhiên, giống như nhiều người còn lại nắm giữ trái phiếu của Evergrande, “chúng tôi thực sự không rõ lắm”, anh nói thêm.

Hồng Vân (Theo Financial Times)