Thị trường bất động sản đang có diễn biến thế nào?

Trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận nhiều tín hiệu tăng trưởng tích cực, nhiều phân khúc, nhất là các dòng sản phẩm căn hộ đang phục hồi về cả nguồn cung lẫn thanh khoản.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định: Thị trường bất động sản nhận tín hiệu phục hồi từ nhiều yếu tố, như kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, FDI vẫn giữ vững phong độ, vừa thúc đẩy phát triển bất động sản, nhất là bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, khách du lịch quốc tế đang quay trở lại Việt Nam sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19, yếu tố này đang là động lực tích cực cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

“Mặt bằng lãi suất ở mức tương đối vừa phải đến thấp, cũng là động lực giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua” - bà Hoài An nói thêm.

Đồng tình với nhận định này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng: Tính đến cuối quý II/2024, lượng khách quyết định xuống tiền mua đầu tư và mua để ở bất động sản tăng trưởng rõ rệt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, điều này giúp tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án khởi sắc nhẹ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, không phải tất cả các phân khúc đều tăng trưởng tích cực và có sự phân hóa mạnh. Trong đó, “ngôi sao” của thị trường tiếp tục là bất động sản công nghiệp. Tiếp đến là phân khúc căn hộ, đây là phân khúc chủ đạo, có tính dẫn dắt và “chiếm sóng” thanh khoản thị trường.

Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm” các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Riêng phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có tín hiệu tích cực hơn ở quý II so với quý I/2024. Tuy nhiên, vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt, dù nguồn cung và lượng giao dịch ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ.

Bà Miền nhấn mạnh: Những tín hiệu tăng trưởng tích cực của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2024 là kết tinh của nhiều điểm trội với sự hợp lực của cả Chính phủ, các cơ quan ban ngành và bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Nửa đầu năm 2024, bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam đã có thêm nhiều hơn gam màu sáng với kết quả phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, địa phương. Mặc dù các “điểm trội” chưa đủ lực giúp thị trường “bùng nổ” nhưng chắc chắn sẽ là tiền đề cho các kết quả ấn tượng hơn vào nửa cuối năm” - bà Miền nói.

Đặt niềm tin vào ngày 1/8

Mặc dù qua mỗi tháng, mỗi quý đều tăng trưởng tích cực, song quá trình phục hồi vẫn còn chậm, chưa thực sự bứt phá. Nguyên nhân được cho rằng các điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý vẫn đang là “kỳ đà cản mũi” phục hồi. Bởi, các điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý chiếm tới 70% các khó khăn doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải.

Tuy nhiên, từ 1/8, nhiều nút thắt sẽ được tháo gỡ nhờ vào hàng loạt quy định mới chính thức có hiệu lực, đó là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2023.

Liên quan tới vấn đề này, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này.

“Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực” - PGS.TS. Trần Đình Thiên nói.

Có cùng quan điểm, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh đánh giá: Các Luật mới khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các “nút thắt” cho thị trường khi 70 - 80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tuy nhiên, TS. Võ Trí Thành lưu ý, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các Nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.

Trong khi đó, TS, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Hiện nay, cả nước có trên 1.200 dự án, tổng vốn trên 30 tỷ USD đang gặp khó khăn vì các vướng mắc pháp lý, đang nằm chờ rà soát thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng.

“Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế” - ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

“Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể “tay không bắt giặc”, việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực” - ông Đính nói.

Song song với các yếu tố tích cực, có thể tạo ra động lực cho thị trường bứt phá sau 1/8, các quy định mới còn nảy sinh ra các vấn đề mới, tạo ra áp lực không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản đang thoi thóp.

Nói rõ hơn về vấn đề này, Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, các luật trên vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý.

Ví dụ, Luật Đất đai 2024 đã có quy định mới về việc doanh nghiệp trúng thầu chậm bồi thường hỗ trợ tái định cư có thể bị hủy thầu. Hoặc, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang tạo nút thắt mới liên quan tới phân định “ranh giới” khi chuyển nhượng một phần dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Vì vậy, ông Tuấn cho rằng, với những vấn đề mới phát sinh, cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu thêm để hoàn thiện.

Việt Vũ