Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cho phép và triển khai, vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, trên thực tế tại Việt Nam, có quá nhiều bùng nổ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng có nguyên nhân do tiến độ dự án chậm chạp, thậm chí “đắp chiếu” cả thập kỷ.

Đơn cử là dự án Usilk City của Công ty Sông Đà – Thăng Long tại Hà Đông, Hà Nội, đã gần 10 năm trôi qua, nhưng hành trình đòi nhà của người dân vẫn chưa thể kết thúc, bởi cho đến nay, tiền đã đóng lên đến 95%, thậm chí có khách hàng đã đóng 100% nhưng dự án vẫn chưa thể xây xong.

Vì quá rủi ro, nhiều người dân mua nhà tại đây lại tiếp tục tới dự án căng băng rôn đòi chủ đầu tư, kêu gọi Tp. Hà Nội “ra tay” can thiệp để Công ty Sông Đà – Thăng Long trả nhà.

Hay mới đây, hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư An Sinh (Asa Light), quận 8, Tp.HCM từ Công ty TNHH SX TM DV Thái Bảo cũng rơi vào hoàn cảnh khốn cùng bởi dự án thì dừng triển khai, mà tiền cũng không đòi được.

Trong khi đó, dự án Asa Light là dự án phục vụ nhu cầu trong chương trình chỉnh trang đô thị, di dời những hộ dân đang sinh sống ven kênh rạch trên địa bàn quận 8 có quy mô 1.057 căn hộ, như vậy những người mua nhà tại dự án này hoàn cảnh vốn đã khó khăn, nay những người dân này còn nơm nớp lo trắng tay.

Trên cả nước có nhiều dự án tương tự. Mặc dù đã ký hợp đồng mua bán, đã trả theo tiến độ, thậm chí còn tin lời chủ đầu tư đóng trước 95% sẽ được chiết khấu 5-7% giá trị căn hộ, được ưu tiên mua sàn thương mại, thế nhưng thực tế, nhiều khách hàng rơi vào bẫy kẹt, “bỏ cũng dở, ở không xong”.

Theo các luật sư, nguyên nhân khiến tình trạng này xảy ra khắp nơi là do chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được quy định chưa toàn diện và chưa đủ mạnh mang tính răn đe.

Theo quy định tại Nghị định 139/2017/ND-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng.

Nên hoàn thiện hết mới bán

Chia sẻ về rủi ro khi nhà đầu tư mua BĐS hình thành trong tương lai, Ts. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia khuyến cáo, để tránh rủi ro, bất kể là dạng BĐS nào thì cũng cần đợi chủ đầu tư phát triển hết dự án rồi mới mua, mới trả tiền.

Tại các nước phát triển như Mỹ, Đức, Anh… không bao giờ xảy ra những vụ việc khách hàng đóng tiền mà chủ đầu tư không chịu trả nhà. Nguyên nhân là bởi các chủ đầu tư không cầm tiền trước của khách hàng, mà dự án phải hoàn chỉnh, phải bỏ tiền đầu tư, lúc đó nhà đầu tư – chủ đầu tư mới có “cuộc chơi” sòng phẳng, vì vậy rủi ro sẽ giảm đi.

Tại Mỹ, nhà đầu tư bỏ tiền ra trước, nhưng tiền được gửi và phong tỏa trong ngân hàng, có cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cùng giám sát. Tài khoản đó được giám sát cho đến khi chủ đầu tư làm xong dự án rồi mới mở tài khoản, tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, tại Việt Nam, chủ đầu tư từ khi làm móng nhà đã huy động vốn, gây ra rủi ro rất lớn. Các nhà phát triển BĐS lâu nay dựa vào nhà đầu tư để phát triển dự án, hạn chế vay ngân hàng quá nhiều.

Ông Nghĩa đề xuất: “Cơ quan quản lý và chính quyền bây giờ cũng phải xem lại nguồn vốn mà chủ đầu tư bỏ ra trước, đồng thời cần quy định chủ đầu tư phải có nguồn tài chính vững chắc, hoặc là đi vay ngân hàng, hoặc là phát hành trái phiếu”.

Hình thức gửi tiền tài khoản do cả chủ đầu tư và nhà đầu tư giám sát cho thấy dự án chắc chắn là có người mua, người mua chắc chắn có khả năng thanh toán. Hình thức này rất chắc chắn, không cần đến bảo lãnh của ngân hàng.

Về việc bảo lãnh ở Việt Nam hiện nay, Ts. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thực tế có ngân hàng bảo lãnh cũng không giải quyết được vấn đề, vì tiền thì chủ đầu tư đã tiêu, ngân hàng cũng không thể trả tiền lại cho nhà đầu tư. Thêm nữa, nhà đầu tư có kiện ra tòa cũng khó khăn, bởi tòa án hiện nay có quá nhiều án như vậy, và đương nhiên, chỉ có người mua nhà là chịu thiệt.

Thủy Tiên