Nguồn cung tăng mạnh để đáp ứng dòng vốn lớn

Theo thông tin được Cushman & Wakefield công bố mới đây về nguồn cung phân khúc thị trường công nghiệp miền Bắc thì có khoảng 116 ha từ khu công nghiệp (KCN) Tam Dương I - Phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc được đưa vào hoạt động.

Với các điều kiện thuận lợi, các KCN phía Bắc thích hợp để đón làn sóng đầu tư từ ngành công nghiệp điện tử và ô tô với các tên tuổi đáng chú ý như Goertek, Autoliv, Xiamen Sunrise Group... Điều này đã giúp tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1% theo quý, tương đương với diện tích hấp thụ là 81 ha.

Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ 1% theo quý do nhu cầu từ các doanh nghiệp phụ trợ trong ngành điện tử và các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ khác vẫn được duy trì. Còn thị trường nhà kho xây sẵn lại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 1% theo quý vì lý do mùa vụ và một phần do triển vọng kinh tế toàn cầu tiêu cực.

Trước đó, theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp còn chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng, như một số tên tuổi lớn Apple, Quanta, Samsung và LG với những khoản đầu tư vào Việt Nam lên tới hàng tỷ USD trong thời gian tới.

CBRE Việt Nam nhận định mặc dù sự gián đoạn chuỗi cung ứng hiện đã giảm bớt phần lớn, các công ty vẫn đang tìm cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách tìm thêm nguồn cung ứng và địa điểm sản xuất.

Đơn cử, một đối tác sản xuất linh kiện lớn của Apple là Foxconn cũng ký hợp đồng thuê khu đất 45 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang) với giá 62,5 triệu USD nhằm mở rộng sản xuất, được biết hợp đồng thuê kéo dài đến tháng 2/2057.

Tương tự, tập đoàn Samsung cũng có kế hoạch nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD trong thời gian tới. Tập đoàn Hàn Quốc này còn dự định sản xuất các sản phẩm công nghệ cao hàng đầu tại Việt Nam.

Công ty chuyên sản xuất thiết bị bán dẫn của Mỹ Amkor Technology cũng cho biết sẽ sớm mở một nhà máy ở khu vực phía Bắc. Pegatron - công ty sản xuất linh kiện cho hãng xe điện Tesla và lắp ráp iPhone của Đài Loan (Trung Quốc) cũng đã đưa nhà máy ở Quảng Ninh đi vào hoạt động.

Với sự quan tâm đến từ nhiều thương hiệu lớn với nhu cầu cao, hiện nay, nhiều chủ đầu tư KCN đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể bàn giao đất cho khách hàng. Do đó, từ nay đến hết năm 2023 dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung 670 ha đất KCN.

Nguồn cung tương lai của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục dồi dào trong giai đoạn 2023 - 2025, với 1,2 triệu m2 nhà xưởng và 700.000 m2 nhà kho gia nhập thị trường. Nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn sẽ được duy trì nhờ chiến lược Trung Quốc + 1 của các công ty sản xuất, nhưng có khả năng chậm lại.

Giá thuê tiếp tục tăng

Theo các số liệu thống kê, tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước hiện nay khoảng 80%. Riêng tại phía Bắc, do nhu cầu mạnh mẽ từ nhiều lĩnh vực khác nhau mà các thị trường cấp 1 ở khu vực phía này đạt 83,2%. Tính đến cuối năm 2022, diện tích hấp thụ thuần của cả năm 2022 là 519 ha. 

Các khách thuê tích cực nhất ở miền Bắc bao gồm các nhà sản xuất điện tử, năng lượng mặt trời và ô tô cũng như các nhà phát triển nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc ở mức 120 USD/m2 cho kỳ hạn thuê, tăng 11% so với năm trước.

Trong khi đó tại các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 85% tổng diện tích. Tỉnh Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy các KCN cao nhất cả nước, với 29 KCN đang hoạt động của tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Tại phía Nam, giá thuê đất bình quân cũng tăng 8 - 13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể hơn 280 - 300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa trên địa bàn TP HCM, Bình Dương và Long An.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, giá bất động sản công nghiệp của Việt Nam so với một số nước Đông Nam Á còn tương đối thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills APAC cho thấy vốn đầu tư vào phân khúc này đã tăng trưởng mạnh, vượt qua bán lẻ để trở thành phân khúc có tổng giao dịch nhiều thứ 2 trong khu vực. Theo dữ liệu của MSCI, trong 3 quý đầu năm 2022, tổng giá trị các giao dịch logistics đạt 29,5 tỷ USD, so với bán lẻ là 22,3 tỷ USD.

Trong cuộc khảo sát ý định đầu tư mới nhất của ANREV, bất động sản công nghiệp và logistics là loại hình được ưa chuộng thứ 2, chỉ đứng sau bất động sản nhà ở, với 76% nhà đầu tư dự định đầu tư vào lĩnh vực này tại châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023.