Trong giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận một số thông tin tích cực, như nguồn cung, thanh khoản toàn thị trường có xu hướng tăng. Tuy nhiên, nhìn chung, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, nhiều bất cập, vướng mắc chưa được giải quyết.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi.

+ Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản TP.HCM nói riêng trong năm 2023?

- Có thể thấy, quý I/2023 là “vùng đáy” của thị trường bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Nếu chỉ xét riêng TP.HCM, phân khúc nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2023 có xu hướng tăng. Tuy nhiên, thành phố vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội. Điều này tiếp tục khiến thị trường bị lệch pha cung - cầu, vừa thừa vừa thiếu.

Có thể thấy rất rõ, từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn neo cao vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Bởi lẽ, căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội, người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1, hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm cũng không được mua nhà ở.

Bên cạnh yếu tố về nguồn cung, giao dịch bất động sản tiếp tục sụt giảm mạnh, theo Bộ Xây dựng thì trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Ngoài ra, theo báo cáo của Ban IV thì đến cuối tháng 09/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Dù vậy, trong bối cảnh thị trường gặp rất nhiều khó khăn, Chính phủ và các Bộ, ngành đã rất nỗ lực nhằm “giải cứu” thị trường.

Được biết, trong 10 tháng đầu năm 2023, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì 2 Hội nghị chuyên đề về bất động sản, nhà ở xã hội, ban hành 12 văn bản quy phạm pháp luật, chỉ đạo điều hành.

Điển hình là Nghị định số 08, Nghị định số 10, Nghị định số 35, Nghị quyết số 33, ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngoài ra còn có Quyết định số 338 ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ “Phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Chỉ riêng tháng 10/2023, Thủ tướng Chính phủ đã có 03 Công điện chỉ đạo rất quyết liệt.

Thứ nhất là Công điện số 965 ngày 13/10/2023 chỉ đạo “Tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất”.

Thứ hai là Công điện số 990 ngày 21/10/2023 chỉ đạo “Về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, tháo gỡ khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và thực hiện nhiệm vụ thu ngân sách nhà nước năm 2023”.

Đặc biệt là Công điện số 993 ngày 24/10/2023 “Về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”.

Ngân hàng Nhà nước trong hơn 10 tháng đầu năm 2023 đã tổ chức 02 hội nghị về tín dụng đối với bất động sản, nhà ở xã hội; triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để phục vụ Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong giai đoạn 2021-2030 với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Đặc biệt là với vai trò Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chủ động phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương và trực tiếp làm việc với nhiều doanh nghiệp đã tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn của một số dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Điển hình là Tổ công tác đã phối hợp với UBND đã tháo gỡ được 30% trong tổng số 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được huy động vốn 50% sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án và cấp “sổ hồng” cho hơn 10.000 căn hộ cho người mua nhà… 

Các biện pháp quyết liệt trên đây của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ bước đầu đã thúc đẩy, tạo được sự chuyển biến rất tích cực có tính lan tỏa từ các Bộ, ngành đến các địa phương, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và truyền cảm hứng cho cộng đồng doanh nghiệp, người dân, nhà đầu tư để vượt qua khó khăn, nâng đỡ niềm tin thị trường.

+ Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản trong năm 2024?

- Mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững nhờ một số động lực.

Thứ nhất, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Trên thực tế, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đây được coi là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản.

Quốc hội cũng đang xem xét các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Nếu các luật này được ban hành bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế, chắc chắn thị trường sẽ hồi phục rất nhanh.

Thứ hai, tổng cầu nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội rất lớn.

Thứ ba, tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, mặc dù hiện nay thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.

Tuy nhiên, để thị trường bứt tốc, Chính phủ cũng cần xem xét một số nút thắt khác, đang tạo ra rào cản cho thị trường, như quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, các thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản,...

+ Xin chân thành cảm ơn ông!

Định Trần (Thực hiện)