Nhà đất diện tích nhỏ và nhà trong phố cổ khó bán

Sau một năm chịu tác động của đại dịch COVID-19, thị trường thứ cấp xuất hiện rất nhiều dòng nhà ở, căn hộ phải “cắt lỗ” để nhanh chóng thu hồi lại vốn. 

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, những sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ bình dân, hoặc nhà đất có giá dưới 2 tỷ đồng vẫn được nhiều khách hàng lựa chọn. Ở chiều ngược lại, những căn hộ có giá bán quá cao, hoặc nhà đất diện tích nhỏ không sổ, hoặc căn hộ tại các dự án có nhiều “thị phi” đang rất khó bán.

Các dòng nhà ở này, ngay cả khi “cắt” hoa hồng ở ngưỡng cao, giới “siêu cò” cũng hạn chế nhận bán.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông An Tiến Hưng, một “siêu cò” có gần 15 năm kinh nghiệm trong nghề buôn đất cho biết: Với phân khúc nhà đất trong khu dân cư, một số sản phẩm như nhà có diện tích quá nhỏ, dưới 15 m2, nhà dính quy hoạch, nhà mỏng, nhà méo đang tồn kho nhiều và rất khó bán.

Ông Hưng lấy ví dụ, ở các khu vực vùng ven Hà Nội, nhất là các khu Hoàng Mai, Thanh Trì đang có nhiều chủ đất phân lô, chia nhỏ diện tích nhà để bán. Với những ngôi nhà trên 25m2 được nhiều khách hàng ưa chuộng, thậm chí “cháy hàng”. Trong khi đó, những ngôi nhà dưới 15m2 lại có rất ít giao dịch. 

Ông Hưng cho biết, những ngôi nhà diện tích nhỏ có không gian chật chội, không đảm bảo diện tích sinh hoạt, nên nhiều khách hàng chê không mua. Đặc biệt, nhiều nhà có nguồn gốc là đất lấn chiếm, đất nông nghiệp nên không được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nên dù giá bán rẻ, dưới 1 tỷ đồng nhưng vẫn kén người mua.

Thứ hai, khi mua nhà, khách hàng cũng rất để ý tới hình dáng của đất. Những mảnh đất tam giác, tứ giác, nhà mỏng, nhà méo, hoặc nhà tụt hậu cũng không được ưa chuộng. 

“Khách Việt khi mua nhà thường chọn đất có hình vuông, hoặc hình chữ nhật. Còn lại, những ngôi nhà có hình thù kỳ dị lại đang ế, nhất là những mảnh đất hẹp dần vào bên trong, theo phong thủy gọi là nhà tụt hậu, nhà không có hậu”, ông Hưng nói.

Bên cạnh nhà nhỏ, nhà có hình thù kỳ dị, thì những ngôi nhà trong khu vực phố cổ cũng đang gặp nhiều khó khăn khi tìm khách mua lại. Thứ nhất, giá nhà đất tại khu vực này rất cao, bình quân trên dưới 200 triệu - 300 đồng/m2, ngay cả đất trong ngõ cũng có giá đắt hơn 30% so với khu vực khác.

Thứ hai, nhà phố cổ thường có diện tích nhỏ trong khu dân cư đông đúc. Đó là chưa kể một số trường hợp nhà chung nhiều chủ, nhà không có vệ sinh riêng, không có chỗ để xe;... các trường hợp này đều kén người mua.

“Khi chủ nhà tìm “cò” để nhanh chóng bán nhà nhanh phải chấp nhận “cắt” khoảng 2% - 3% tổng giá trị nhà cho “cò”, khoản này gọi là “hoa hồng”. Với những trường hợp kể trên, chủ nhà có thể phải cắt khoảng 5%, may ra mới có “cò” nhận bán. Bởi vì, những ngôi nhà này rất khó bán, tốn nhiều thời gian thuyết phục khách mua lại”, ông Hưng nói.

Các dự án dính nhiều “scandal” dù “cắt lỗ” sâu cũng khó bán

Đối với phân khúc chung cư, hiện có 2 dòng sản phẩm rất khó bán đó là căn hộ cao cấp có diện tích lớn và những dự án chung cư có nhiều “scandal”. Ngay cả khi chủ nhà chấp nhận cắt lỗ tới vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng cũng phải chờ tới vài năm, may ra có khách tìm mua.

Với trường hợp thứ nhất, căn hộ cao cấp có diện tích lớn, hoặc những căn hộ có giá 5 tỷ đồng trở lên đang rơi vào thế khó trên thị trường thứ cấp.

“Các căn hộ cao cấp có diện tích lớn, 3 phòng ngủ khó bán bởi vì chính giá thành của chúng. Trong khi đó, người có thu nhập cao tại Hà Nội, phân khúc mà dòng sản phẩm này hướng đến lại ưa chuộng nhà đất hơn. Vì vậy, nhiều căn hộ cao cấp dù cắt lỗ hàng trăm triệu đồng, tặng cả nội thất đã mua sẵn cũng đều khó khăn tìm khách mua lại”, ông Hưng chia sẻ.

Trường hợp thứ hai là các dự án chung cư có quá nhiều thị phi cũng kén người mua trên thị trường thứ cấp. Các thị phi ở đây liên quan tới chất lượng công trình, công tác vận hành chung cư yếu kém, hoặc chung cư sai phạm trong thi công dẫn đến việc các cư dân đã nộp đủ tiền nhà nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Ví dụ, tại dự án K. tại quận Thanh Xuân, dù được quảng cáo là chung cư cao cấp với nhiều tiện ích dịch vụ đạt chuẩn 5 sao, nhưng hiện nay hàng loạt cư dân rao bán cắt lỗ từ 300 triệu cho tới 800 triệu đồng. 

Chị Hoa, một cư dân tại dự án này cho biết: Giá mua đợt đầu là 50 triệu đồng/m2. Nhưng chỉ sau 1 năm bán lại, giá trị căt hộ đã tụt xuống chỉ còn 34 - 35 triệu đồng/m2. 

“Ngay cả khi đã giảm rất nhanh để nhanh chóng thu hồi lại vốn, nhưng trong suốt 1 năm nay không có bất kỳ ai tìm mua. Nhiều khách chỉ cần nghe thấy tên chủ đầu tư, hoặc tên dự án này đã “chạy mất dép” vì chất lượng dịch vụ quá tồi”, chị Hoa nói.

Tương tự, hàng loạt dự án Đ.T tại khu vực Nguyễn Xiển - Hoàng Mai, do vi phạm trật tự xây dựng, nên các hộ dân tại đây dù đã ở gần 10 năm những vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nhiều hộ dân chấp nhận giảm sâu, nhưng người mua vẫn thưa thớt.

“Uy tín của chủ đầu tư cũng khiến giá trị căn hộ không bị mất giá trong quá trình sử dụng. Với trường hợp ngược lại, khi chủ đầu tư đã không còn uy tín, những người mua trước bất mãn chỉ còn cách bán nhà mua chỗ khác. Tuy nhiên, do tiếng xấu đồn xa, dù họ có cắt lỗ bao nhiêu đi nữa, khách mới cũng khó lòng mua lại”, ông Hưng thẳng thắn chia sẻ.