Theo dữ liệu nghiên cứu của DKRA Group cho thấy, tính đến tháng 6/2023, lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đã lên tới hơn 17.600 sản phẩm. Biến nơi này thành thị trường đứng thứ ba về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Thừa thãi nguồn cung cũng là yếu tố lớn nhất khiến bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc rơi vào thế khó. Hiện Phú Quốc có gần 300 dự án đầu tư du lịch nhưng mới chỉ có 47 dự án đi vào khai thác hoạt động đã có thể khiến thị trường nơi này bị ảnh hưởng nặng nề do cung vượt cầu, gây ra cảnh nhiều dự án rơi vào cảnh hoang tàn.

Chưa kể, nhiều nhà đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, không cân nhắc tính toán đến định hướng kinh doanh trong dài hạn, tập trung phát triển cơ sở lưu trú hạng sang khiến phân khúc này rơi vào cảnh thừa thãi. Hiện có khoảng 14.000 phòng khách sạn thuộc phân khúc từ trung cấp đến cao cấp tại Phú Quốc, chiếm gần 50% lượng phòng nghỉ tại đây. Nhưng số lượng phòng dành cho phân khúc bình dân lại ít được khai thác, trong khi nhu cầu tại phân khúc này vẫn còn khá cao.

Với việc chen chân vào cùng một phân khúc, hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được ghi nhận là rất thấp. Theo DKRA Group, ngay cả vào mùa cao điểm, mô hình boutique hotel, biệt thự nghỉ dưỡng, mini hotel đạt tỷ lệ lấp đầy từ 28 đến 32%, trong đó khách nội địa chiếm phần lớn. Với tỷ lệ lấp đầy dưới 30% thì tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 0,5-1%.

Giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp tại thị trường này hiện nay dao động trong mức 100-120 USD/đêm và công suất cho thuê chỉ đạt 30-35% do có quá nhiều sự cạnh tranh trong cùng mức giá. Tuy nhiên, lời giải cho bài toán này dường như là không có, bởi để hạ được mức giá phù hợp với nhu cầu thì lại khó thu được khoản lợi nhuận tương xứng với số tiền đầu tư.

Ngoài ra theo các chuyên gia, một yếu tố khiến bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc không thu hút được du khách đó là thiếu đi nét đặc trưng. Đây được cho là tác hại đến từ việc bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường, văn hóa địa phương. Thay vào đó là những hình mẫu dập khuôn, sao chép từ các nền văn hóa khác. Vấn đề này đã ảnh hưởng đến cả trải nghiệm của khách du lịch khi đến nơi đây nhưng không cảm nhận được tinh thần văn hóa bản địa. Đó là một yếu điểm khó sửa chữa của bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc khi yếu tố du lịch bền vững không được chú trọng bởi các chủ đầu tư.

So với các điểm đến du lịch khác tại Việt Nam, Phú Quốc đang có lợi thế cạnh tranh về chính sách miễn thị thực nhập cảnh cho du khách quốc tế. Theo chính sách này, khách du lịch thuộc mọi quốc tịch được miễn thị thực với điều kiện nhập cảnh trực tiếp đến Phú Quốc và không di chuyển đến các địa phương khác.

Tuy nhiên, số lượng đường bay và tần suất chuyến bay đang là một rào cản để Phú Quốc phát huy được chính sách cạnh tranh nói trên. Đơn cử như tại một số điểm du lịch nổi tiếng khác xung quanh Việt Nam là Phuket (Thái Lan) và Bali (Indonesia), các chuyến bay được kết nối tới các điểm du lịch này khá đa dạng và đến từ nhiều khu vực lớn trên thế giới. Các chuyến bay đến hai địa điểm này đang bằng 150% và 430% so với Phú Quốc, chưa kể các chuyến bay kết nối nội địa tại hai nước nói trên.

Nhiều ý kiến cho rằng, để cải thiện được tình trạng hiện tại cũng như giúp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc phát triển, cần có sự định hướng từ địa phương trong việc cải tạo cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông, quảng bá hình ảnh để thu hút du khách. Đồng thời tập trung phát triển các yếu tố du lịch bền vững bằng văn hóa bản địa, nâng cao trải nghiệm cho du khách, đặc biệt là với nhóm du khách nước ngoài nhiều tiềm năng.