Nhiều động lực phát triển tập trung tại khu Đông

Dữ liệu của bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam về thị trường căn hộ tại TP HCM từ nay đến 2027 cho thấy, nguồn cung tương lai của khu  vực này đạt hơn 40.000 căn, TP Thủ Đức dự kiến chiếm một nửa số đó. Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, với nguồn cung dự kiến có khoảng 4.000 căn từ 19 dự án sẽ được ra mắt trên thị trường và TP Thủ Đức cũng chiếm đến 30%. 

Với những dự báo này, có thể thấy TP Thủ Đức và khu Đông đang là nguồn cung nhà ở chủ đạo của thị trường, thu hút sự quan tâm của cả chủ đầu tư và khách mua cá nhân.

"Trong thời gian qua, đầu tư cơ sở hạ tầng của TP HCM tập trung mạnh về hướng Đông. Do đó, sự quan tâm đối với thị trường Thủ Đức diễn ra không chỉ từ khi có quy hoạch mới mà đã có từ lâu", bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM nhận định.

Chuyên gia của Savills lý giải, có nhiều yếu tố khiến khu vực này luôn nằm trong “tầm ngắm” của cả các chủ đầu tư và người mua. 

Đầu tiên, TP Thủ Đức được quy hoạch với nhiều phân khu có vị trí chiến lược. Bán đảo Thủ Thiêm với vị trí liền kế khu trung tâm được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính mới, với quỹ đất sạch và quy trình đấu giá công khai đã thu hút được nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, một số vướng mắc pháp lý thời gian qua đã khiến sự phát triển khu vực này chậm hơn so kế hoạch. Trong thời gian tới, các chủ đầu tư kỳ vọng các cấp chính quyền sớm công bố lộ trình đấu giá và khung pháp lý rõ ràng để tham gia thị trường một cách minh bạch và thuận lợi hơn.

Xa hơn nữa, các khu vực quận 9, quận 2 cũ và quận Thủ Đức đang tiếp tục hình thành các đô thị vệ tinh. Bên cạnh những khu vực đã phát triển như Thảo Điền hay An Phú, các khu vực như làng đại học hay khu công nghệ cao hiện vẫn còn các quỹ đất sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư lớn với tiềm năng thu hút lao động cũng như tiếp tục phát triển các khu dân cư mới.

"TP Thủ Đức có lợi thế lớn khi là cửa ngõ kết nối trung tâm TP HCM đến các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và nhận được sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng trong nhiều năm qua. Trong lĩnh vực BĐS nhà ở, khu vực này luôn là điểm đến hấp dẫn của chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Mặt bằng giá bán và nguồn cung tại đây liên tục tăng nhưng vẫn có tỷ lệ hấp thụ tốt, chứng tỏ tiềm năng lớn của khu vực", bà Hương nhận định.

Đối với BĐS thương mại, phân khúc này thường phát triển sau thị trường nhà ở một nhịp. Khi cộng đồng dân cư gia tăng và ổn định, nhu cầu thương mại sẽ tăng theo. Thêm vào đó, tuyến Metro số 1 vừa đi vào hoạt động là động lực quan trọng thúc đẩy các dự án thương mại, đặc biệt là bán lẻ và văn phòng.

Một số dẫn chứng về việc đón đầu hạ tầng và dự án metro đang hoạt động rất tốt có thể nhắc tới như Vincom Mega Mall Thảo Điền, Estella Place quận 2 hay OneHub quận 9 trong khu công nghệ cao. Chuyên gia của Savills cho biết, những dự án này đều đạt mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tốt.

Sự dịch chuyển nguồn cầu trong giai đoạn mới

Cùng theo báo cáo thị trường quý IV/2024 của Savills Việt Nam, Năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 20 tỷ đồng/sản phẩm chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp tại TP HCM. Các lựa chọn giá cả phải chăng hơn chủ yếu tập trung ở các tỉnh lân cận, Bình Dương có giá sơ cấp trung bình/m2 thấp hơn đến 80% và Đồng Nai thấp hơn 70% so với TP HCM.

Giá bán cao và khan hiếm nguồn cung mới đã thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ cao với 78%, cao hơn TP HCM 35 điểm phần trăm, lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm 15 - 20 tỷ đồng. Bình Dương theo sau với tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, cao hơn TP HCM 22 điểm phần trăm, chủ yếu nhờ các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng. 

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM nhận định: "Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kiềm hãm nhu cầu. Tuy nhiên triển vọng sẽ tích cực hơn với việc các dự án mới đang được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận". 

Ghi nhận thực tế từ đầu năm 2025 cũng cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động giỏ hàng còn lại của những dự án đã triển khai trước đây để bán tiếp. Ngoài ra từ giai đoạn trước Tết, các chủ đầu tư đã bắt đầu các hoạt động kick-off, nhận đặt chỗ và mở bán, với nhiều chính sách bán hàng.

Một số dự án đáng chú ý có thể nhắc tới như dự án Eaton Park (Mai Chí Thọ), The Opus One (Vinhomes Grand Park), Masteri Grand View (The Global City), Alta Height – The 9 Stellars, King Crown Infinity... Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều được định vị ở phân khúc cao cấp.

Còn với các sản phẩm vừa túi tiền, người mua có ngân sách hạn chế cần phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.