Cần có tính nguyên tắc về định giá đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và sẽ tiếp tục được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới (tháng 5/2023). Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã kế thừa Luật Đất đai trước đây, đồng thời có giảm bớt và bổ sung một số điều khoản quan trọng để phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Thực hiện nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để hoàn thiện dự thảo Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 170/NQ-CP về Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thời gian lấy ý kiến nhân dân bắt đầu từ ngày 3/1/2023 và kết thúc vào ngày 15/3/2023.

Các chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai là một trong các luật có tác động to lớn đến sự phát triển của đất nước về kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng cũng như đối với đời sống của người dân. Do đó, cần được chuẩn bị kỹ càng, thấu đáo, phải thực sự “chín” trước khi được thông qua.

Đóng góp ý kiến cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi), GS.TS Lê Vân Trình - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Khoa học – Giáo dục và Môi trường (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) nhấn mạnh một số vấn đề. Trong đó, đối với cách định giá đất, Điều 154 dự thảo Luật quy định: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng Thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng Thẩm định bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh để trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành”.

“Trong dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá chỉ quy định rất đơn giản là giao “Chính phủ quy định chi tiết”. Thế nhưng khi Chính phủ biên soạn lại theo ý kiến của bộ có liên quan nên không khỏi bị quan liêu. Vì thế, cơ quan lập pháp - nơi đại diện cho ý chí của dân, nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản”, GS.TS Lê Vân Trình bày tỏ quan điểm.

Theo vị chuyên gia này, một vấn đề nữa là dự thảo Luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi rõ ràng thị trường đất ở nước ta còn chưa hoàn thiện với hiện tượng đầu cơ khá phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường. Vì thế, cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường”, bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến mà điều chỉnh giá đất?

Giáo sư Lê Vân Trình lưu ý, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các khoản tiền trả cho người sử dụng đất bị thu hồi gồm: Tiền bồi thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai.

Giáo sư Lê Vân Trình dẫn chứng kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi.

Cụ thể là: Đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây, rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính “bằng ở đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi thu hồi”. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định.

Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.

Ví dụ, ở Bắc Kinh (Trung Quốc) quy định, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền trợ cấp tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó.

Đề nghị thu hồi luôn phần diện tích đất còn lại quá nhỏ

Đối với vấn đề thu hồi và trưng dụng đất, GS.TS Lê Vân Trình cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần cụ thể hóa đối với trường hợp thu hồi một phần đất ở mà diện tích còn lại không đủ điều kiện để sử dụng và xin phép xây dựng.

Vị chuyên gia phân tích, trong thực tế có nhiều trường hợp diện tích còn lại quá nhỏ và nhà nước không xử lý khiến ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất. “Tôi đề nghị thu hồi luôn phần diện tích còn lại quá nhỏ. Thực tế ở các quận, huyện hiện nay cũng “đau đầu” vì phần đất quá nhỏ, thu hồi xong quản lý không nổi và cũng không biết sử dụng vào việc gì. Mặt khác, nếu Nhà nước không thu hồi mà để lại thì cũng khó cho người dân. Có trường hợp đất nhỏ không đủ điều kiện xây dựng, nhưng thu hồi về quản lý như thế nào cũng là một vấn đề”, GS.TS Lê Vân Trình đặt vấn đề.

Về vấn đề tái định cư, dự thảo Luật Đất đai lần này đã điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật về tái định cư từ Điều 106 đến Điều 110. Trong đó nêu, phải đảm bảo đời sống người dân hậu thu hồi (bao gồm cả chỗ ở, sinh hoạt, chuyển đổi sinh kế và tâm lý), phải chuẩn bị cơ sở hạ tầng đầy đủ và tốt. Theo đó, khu tái định cư không chỉ phải bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như: đường giao thông đảm bảo kết nối giao thông liên kết với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường; hay hạ tầng xã hội như: đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ... mà đặc biệt còn phải tính toán đến việc tạo sinh kế phù hợp với khả năng của người bị thu hồi đất.

GS.TS Lê Vân Trình đề nghị bổ sung khu tái định cư “phải phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền mà pháp luật thừa nhận”.

“Cũng xin lưu ý, có một vấn đề nếu không quy định rõ ràng sẽ khó giải quyết: Do quỹ đất hạn hẹp nên có những dự án phải lấy đất tại chính dự án đó để phục vụ tái định cư. Thế nhưng muốn cưỡng chế phải có tái định cư, trong khi tái định cư lại nằm trong khu phải thu hồi... Nó như một vòng luẩn quẩn không lối thoát. Vấn đề này cần phải tính toán, quy định rõ”, GS.TS Lê Vân Trình nhấn mạnh.

N.Hường