Căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân

Trong báo cáo thị trường bất động sản TP HCM được Savills Việt Nam công bố mới đây, trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ mới trong quý tăng 78% theo quý và 199% theo năm, lên 1.125 căn từ một dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó Hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý lên 5.574 căn.

Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó Hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là Hạng C (40% thị phần) và Hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Báo cáo đánh giá thị trường đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy niềm tin của thị trường. Quý II/2024 ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. Trong nửa đầu năm, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy.

Mặc dù vậy, báo cáo cũng chỉ ra nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế tại TP HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km. Theo mô hình nghiên cứu của Savills, hiện nay căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân. Các chuyên gia phân tích khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn cho thị trường khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết: "Chúng tôi đã tiến hành phân tích để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP HCM. Mô hình này sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của họ". 

Chuyên gia này giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của họ. Từ đó kết luận rằng một căn hộ hai phòng ngủ có giá dưới ba tỷ đồng/căn thì được coi là giá cả phải chăng. 

"Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP HCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế ở TP HCM. Và nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP HCM. Do đó, rõ ràng người mua ở TP HCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng”, bà Giang phân tích. 

Chuyên gia của Savills cũng cho biết thêm, thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua cũng diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt. Trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Có thể thấy các quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp có mức tăng giá thứ cấp mạnh. 

Bất động sản liền thổ gặp nhiều thách thức

Phân tích về phân khúc nhà phố/biệt thự, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills cũng nhận định: "Trong một thành phố hơn 10 triệu dân, chúng ta chỉ có 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý 2. Thị trường cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do nhiều thách thức. Vì vậy, giá sơ cấp tiếp tục tăng lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Mặc dù giảm vào năm 2024, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao".

Cụ thể, dữ liệu chỉ ra hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP Thủ Đức. Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.

Trong quý II/2024, các sản phẩm nhà phố thương mại đắt tiền ở The Global City đã được bán, khiến giá sơ cấp giảm 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 320 triệu đồng/m2 đất.

Báo cáo ghi nhận dự kiến đến năm 2026, TP HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai. Hai dự mới, Foresta và The Meadow, sẽ cung cấp 30% nguồn cung tương lai với các sản phẩm biệt thự và nhà liền kề. Cả hai dự án đều đã có giấy phép xây dựng.

Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực Quận 2, Bình Chánh và Nhà Bè. Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Giá bán tăng đã đẩy những người mua nhà với mục đích ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn.

Đưa ra cái nhìn tổng quan, chuyên gia của Savills cho biết các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai và sẽ mang lại lợi ích cho khu vực với nguồn cung tương lai dọc theo các tuyến hạ tầng chính.