Trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 đã siết chặt các quy định phân lô, tách thửa. Theo đó, luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. 

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết, phân lô bán nền để lại rất nhiều hậu quả, tạo ra loại bất động sản “3 không”, đó là không hạ tầng, không hình thành dân cư và không khai thác cho thuê được. Điều này dẫn đến vấn đề động vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động.

“Trong trường hợp đô thị hóa, từ nông thôn lên thành thị, mỗi năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mất độ dân cư là bao nhiêu. Trong trường hợp này, người mua đất được phân lô bán nền sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, nếu khu đất này vướng vào quy hoạch”, ông Trung nói.

Vì thế, một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này tại các thành phố sẽ bị “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

Theo ông Trung, phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021. Đây là giai đoạn trước khi thị trường bị gãy, tại thời điểm này giá đất phân lô bán nền đã được đẩy lên rất cao nhưng tính thanh khoản gần như không có.

“Tôi cho rằng, loại hình này chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ, nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, bản chất là đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền”, ông Trung nhấn mạnh.

Ông Trung đánh giá: Khi thị trường biến động, người ta sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ cho nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM là phân khúc căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư… đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân. 

Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2-3 tỷ nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra chính sách kích cầu rất tốt giúp người mua nhà như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn. 

“Mua bất động sản cũng chỉ hướng đến 2 mục đích mua để ở và mua để đầu tư. Nếu mua đầu tư, nhà đầu tư cần quan tâm đến hai thứ, một là liên quan đến giá vốn, tức là giá vốn mình bỏ ra 1 đồng thì trong tương lai có lãi. Thứ hai là liên quan đến dòng tiền, người mua mua bất động sản đó mình có khai thác được dòng tiền hay không”, ông Trung chia sẻ.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, dự báo, phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là còn 1 năm nữa.

Ông Tuấn lý giải, hiện 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

Theo ông Tuấn, cá nhân xin phân lô tách nền luôn dễ dàng hơn so với doanh nghiệp triển khai dự án, xin giấy phép. Vì loại hình này có mức giá đa dạng, diện tích nhỏ, nên dễ thanh khoản. Đối với nhà đầu tư mua lô đất to và tách thửa, rao bán rất ưa chuộng vì hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy.

Ông Tuấn cho rằng, việc siết chặt phân lô cũng đồng nghĩa loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận do nguồn cung khan hiếm.

Vị này dự báo những nhà đầu tư ôm lô đất diện tích lớn có thể sẽ buộc phải rao bán “hạ giá”. Nguồn hàng giảm giá sẽ đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi thanh khoản chậm, chủ đất buộc phải hạ giá.

Tuy nhiên, vì giá trị lớn nên sản phẩm đất nền diện to sẽ kén khách và khiến người mua có thể “ép giá” chủ đất. Do thanh khoản đất nền giảm cũng sẽ đẩy thị trường thêm khó khăn trong bối cảnh trầm lắng đang kéo dài.