Trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có một bước tăng trưởng rất mạnh, và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. 

Phân khúc đất nền dự án đều mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư, lãn nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. 

Thậm chí, khi phát triển ồ ạt phân lô bán nền có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai. Phần lớn dự án phân lô bán nền chủ yếu được mua với mục đích đầu cơ, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Trên thực tế, trong vài năm gần đây, Chính phủ và một số địa phương đã từng cấm phân lô, bán nền, tránh lãng phí tài nguyên đất đai, nhưng chỉ một thời gian ngắn lại gỡ bỏ quy định.

Nhận định về vấn đề này, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thời điểm thi hành luật 2003, nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn.

Khi Quốc hội thảo luận luật 2013, điều 194 vẫn quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền. Bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Tuy nhiên, Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản, quản theo hướng quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho các UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện hoạt động này.

Trong nghị định 11 về quản lý đô thị, một số dự án Bộ Xây dựng còn có ý kiến trước khi UBND tỉnh quyết. Như vậy, hình thức phân lô bán nền có mở để thúc đẩy thị trường cho người thu nhập thấp, trung bình tiếp cận. Song, cần phải quản các đô thị đặc biệt, dự án tại các trục đường có quản lý về đô thị.

Mặc dù có quy định, nhưng vẫn có các bất cập trên thực tiễn, do đó cần phải có cách tiếp cận lâu dài liên quan tới đầu tư để thị trường BĐS lành mạnh. Cần nghiên cứu quản như thế nào, quản ở đâu để mang lại hiệu quả là câu chuyện cần nghiên cứu trong thời gian tới.

Ngay trong năm 2020,  Bộ Tài nguyên Môi trường trong dự thảo nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai đã tính đến việc siết phân lô bán nền nhưng sau đó lại rút lại quyết định.

Giải thích rõ hơn về sự việc này, bà Vân Anh nói: Nghị định 148 đã được ban hành cuối năm 2020. Khi xây dựng dự thảo sửa đổi bổ sung điều 41 của nghị định 43 quy định liên quan đến phân lô bán nền, xuất phát từ thực tiễn, các dự án phân lô bán nền không phải tất cả đều tốt. Có những dự án sau khi đã xây dựng hạ tầng thiết yếu, việc xây nhà ở không đồng bộ.

Hầu như người mua đầu cơ, chứ không có nhu cầu ở thực sự. Phân khúc thị trường đất nền hấp dẫn có yếu tố tăng giá như vậy dẫn đến sự đầu cơ rất nhiều. Do đó dẫn đến đất đai bỏ hoang, Nhà nước cũng không thể thu hồi đất đã nhận chuyển nhượng đó. Bộ mặt cảnh quan vì thế cũng không đẹp.

Về mặt lâu dài, hiệu quả tiết kiệm đất đai và hiệu quả đầu tư cần xem xét. Cũng có ý kiến từ Hiệp hội bất động sản, cần siết chặt phân lô bán nền. Trên cơ sở đó, Bộ đã đưa ra dự thảo sẽ siết chặt hơn các địa bàn được phân lô bán nền.

Phản ứng của nhiều bên rất rõ ràng, thậm chí khủng hoảng về truyền thông. Đại diện Bộ Tài nguyên và môi trường thấy rằng, việc thu hẹp địa bàn phân lô bán nền cần phải có đánh giá kỹ lưỡng. Bởi việc phân lô bán nền có quan hệ mật thiết với thị trường, nó ảnh hưởng tới nhu cầu của người tham gia. 

“Tới đây, chúng tôi cũng dự định mở thêm Hải phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... hạn chế phân lô bán nền. Chúng tôi hi vọng, đây là điểm đánh giá tổng kết, từ đó có chính sách phù hợp cho thời gian tiếp theo”, bà Vân Anh giải thích.

Trước câu hỏi, việc phân lô bán nền hiện nay đã để lộ ra nhiều hệ quả không tốt với thị trường bất động sản, liệu cơ quan quản lý Nhà nước nên “quản” hay “cấm”, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho rằng, việc phân lô bán nền tồn tại cả mặt tốt và mặt xấu.

Đối với một tổng thể đô thị thì cái quan trọng nhất là chất lượng quy hoạch. Sau một quá trình phát triển thì xốc lại, xem xét lại. Không phải như trước đây, đất là mênh mông, bây giờ phải tính lại. Tính toán mật độ sử dụng là bao nhiêu, liệu chia ra phân lô bán nền được không hay phải xây nhà cao tầng. Chứ không cấm phải cấm nó. 

“Do vậy, theo quan điểm của tôi, cần áp dụng các biện pháp khác nhau, hướng tới sự bền vững hơn, vừa đảm bảo các mục tiêu ngắn hạn, vừa có sự bền vững”, ông Thái nói.