Trung Quốc sắp hứng chịu cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng thấy?

Vào ngày 8/8 vừa qua, Country Garden, nhà phát triển BĐS khu vực tư nhân lớn nhất của Trung Quốc theo doanh thu, đã không thanh toán lãi cho hai trái phiếu bằng đồng đô-la Mỹ.

Công ty hiện có thời gian gia hạn 30 ngày để tránh vỡ nợ chính thức.

Vào ngày 9/8, bà Kristy Hung, một nhà phân tích của Bloomberg Intelligence đã viết: "Bất kỳ vụ vỡ nợ nào cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở của Trung Quốc nhiều hơn sự sụp đổ của Evergrande vì Country Garden có số lượng dự án nhiều gấp 4 lần”.

Bà nói thêm, cuộc khủng hoảng nợ tại Country Garden sẽ có tác động sâu rộng đến tâm lý thị trường nhà đất của Trung Quốc và có thể làm suy yếu đáng kể niềm tin của người mua đối với các nhà phát triển tư nhân về khả năng thanh toán lãi trái phiếu.

Nhà phát triển BĐS Country Garden đã xây dựng hơn 3.000 dự án nhà ở khắp Trung Quốc, so với hơn 700 dự án mà Evergrande có trên khắp nước này.

Quy mô của khoản nợ vẽ nên một bức tranh khác. Tổng nợ phải trả của Evergrande lên tới 2,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 333 tỷ USD vào năm ngoái. Nó làm lu mờ khoản nợ của Country Garden là 200 tỷ USD vào cuối năm ngoái. Tuy nhiên, quy mô của các dự án Country Garden là một tín hiệu cảnh báo lớn cho lĩnh vực BĐS Trung Quốc và nền kinh tế nói chung.

Country Garden là gì?

Country Garden được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong là một trong số ít các nhà phát triển BĐS tư nhân lớn tránh được tình trạng vỡ nợ kể từ khi cuộc khủng hoảng thanh khoản xảy ra với lĩnh vực BĐS Trung Quốc vào năm 2021.

Mặc dù Country Garden là nhà phát triển hàng đầu về doanh số bán hàng tại Trung Quốc vào năm ngoái, nhưng nó đã tụt xuống vị trí thứ 5 trong 6 tháng đầu năm 2023.

Công ty đã báo cáo doanh thu hàng năm là 430 tỷ nhân dân tệ tương đương 60 tỷ USD vào năm 2022, giảm khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái, theo báo cáo. Theo một báo cáo được công bố hôm 7/8, Moody's dự đoán doanh thu của nhà phát triển BĐS này sẽ giảm xuống còn khoảng 328 tỷ USD trong năm nay và khoảng 271 tỷ USD vào năm tới.

Country Garden đã tuyển dụng khoảng 70.000 người vào cuối năm ngoái, theo báo cáo thường niên năm 2022 của họ. Hơn 60% dự án trong nước của Country Garden nằm ở các thành phố Cấp 3 và Cấp 4 - thường có dân số nhỏ hơn và khoảng 26% nằm ở các thành phố Cấp 2, theo báo cáo.

Country Garden được thành lập vào năm 1992 bởi một “nông dân trở thành doanh nhân” Yang Guoqiang, theo CNN. Con gái của ông, Yang Huiyan, đã đảm nhận vị trí Chủ tịch vào đầu năm nay.

Cổ phiếu của công ty có trụ sở tại Phật Sơn đã giảm 20,4% kể từ hôm 7/8. Các nhà đầu tư lo lắng về các khoản thanh toán lãi bị bỏ lỡ và đưa ra quyết định chung là hủy bỏ kế hoạch bơm khoảng 300 triệu USD vào hoạt động kinh doanh thông qua phát hành cổ phiếu.

Giá cổ phiếu giảm đã phá hủy sự giàu có của Chủ tịch Yang Huiyan, người từng là người phụ nữ giàu có nhất châu Á. Giá trị tài sản ròng của Yang hiện là 5,5 tỷ USD, giảm 84% kể từ tháng 6/2021, theo Chỉ số tỷ phú của Bloomberg. Tài sản của bà đã giảm khoảng 490 triệu USD chỉ trong ngày 8/8.

Vấn đề nợ tại Country Garden là gì?

Country Garden xác nhận với Reuters rằng họ đã không khoản thanh toán lãi khoảng 22,5 triệu USD cho hai trái phiếu đáo hạn vào tháng 2/2026 và tháng 8/2030.

Công ty có gần 200 tỷ USD nợ phải trả vào cuối năm 2022.

Hãng truyền thông nhà nước Paper.cn đưa tin hôm 8/8 rằng Country Garden chịu áp lực thanh khoản tạm thời và đang tìm kiếm nguồn vốn để giải quyết cuộc khủng hoảng nợ, trích dẫn một nhân sự công ty giấu tên, theo CNN.

Moody's thậm chí còn hạ xếp hạng tín dụng của Country Garden xuống B1 từ Ba3 - nghĩa là khoản nợ được coi là một khoản đầu tư rủi ro.

Bà Sandra Chow, đồng trưởng bộ phận Nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương tại CreditSights viết trên tờ New York Times: “Việc nhà phát triển BĐS gặp khó khăn trong việc giải quyết ngay cả một khoản thanh toán lãi khiêm tốn cho thấy mức độ khan hiếm tiền mặt của họ”.

Bài toán Country Garden và Evergrande khác nhau như thế nào?

Hai cuộc khủng hoảng khác nhau ở chỗ số lượng dự án của Country Garden ít hơn so với Evergrande và nền kinh tế hiện nay thậm chí còn tồi tệ hơn so với 3 năm trước.

Evergrande đã từng là nhà phát triển BĐS lớn thứ hai của Trung Quốc tính theo doanh thu. Công ty đã thúc đẩy tăng trưởng của mình chủ yếu thông qua các khoản vay - có thời điểm trở thành chủ nợ đồng đô-la lớn nhất trong số các công ty cùng ngành.

Việc trả món nợ ngày càng lớn đó đã trở thành một nhiệm vụ nặng nề. Evergrande phải đối mặt với cuộc khủng hoảng thanh khoản vào năm 2020, buộc hãng phải cố gắng cơ cấu lại khoản nợ khoảng 100 tỷ USD vào giữa năm 2023.

Nhưng kế hoạch đã bị thất bại bởi sự chậm lại trong lĩnh vực BĐS của Trung Quốc và nỗ lực của cơ quan quản lý nhằm hạn chế việc các nhà phát triển BĐS vay mượn quá mức. Tất cả những yếu tố này đã dẫn đến việc vỡ nợ vào cuối năm 2021.

Nhưng bây giờ mọi thứ đã khác.

Nền kinh tế Trung Quốc đang gặp khó khăn sâu sắc sau nhiều năm trì trệ vì đại dịch. Đất nước đang cố gắng lật ngược thế cờ và thúc đẩy nền kinh tế đang phát triển chậm chạp của mình bằng một đợt kích thích kinh tế nhằm thúc đẩy tiêu dùng hơn là kích thích nguồn cung.

Mặc dù vậy, sự mông lung của kinh tế ngày càng bao trùm, tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên cao kỷ lục và tăng trưởng kinh tế chậm hơn có thể làm tiêu tan hy vọng hồi sinh. Ít người muốn mua nhà trong tình cảnh này và tất cả những yếu tố này đang làm phức tạp thêm những rắc rối của Country Garden.

Tại sao BĐS lại quan trọng đến vậy ở Trung Quốc?

Lĩnh vực BĐS của Trung Quốc lớn đến mức chiếm khoảng 30% GDP, theo một báo cáo được Ngân hàng Caixa của Tây Ban Nha công bố vào tháng 1/2022.

Cơn sốt BĐS của đất nước chủ yếu được thúc đẩy bởi nợ - con dao hai lưỡi, cho phép các nhà phát triển BĐS của đất nước vay những khoản vay khổng lồ để xây dựng căn hộ đáp ứng nhu cầu trong khi làm tăng rủi ro vỡ nợ, Business Insider đưa tin ngày 7/8.

Bắc Kinh đã cố gắng kiềm chế sự tăng trưởng do nợ thúc đẩy trong nhiều năm. Vào năm 2020, Trung Quốc đã đưa ra chính sách "ba lằn ranh đỏ" nhằm cố gắng điều chỉnh tỷ lệ nợ đối với các nhà phát triển BĐS để kiểm soát gánh nặng nợ nần.

Tuy nhiên, việc ngừng cho vay bắt đầu khiến lĩnh vực BĐS rơi vào khủng hoảng. Evergrande vỡ nợ với một núi nợ khổng lồ, sau đó dẫn đến một cuộc khủng hoảng BĐS, trong đó các nhà phát triển nhỏ hơn bắt đầu vỡ nợ đối với các khoản thanh toán trái phiếu của họ.

Những vụ vỡ nợ cụ thể theo ngành này cũng làm dấy lên lo ngại rằng rắc rối sẽ tràn vào thị trường nội địa Trung Quốc và thậm chí cả nền kinh tế thế giới.

Country Garden đã không trả lời yêu cầu bình luận.

Hồng Vân (Theo Business Insider)

CTV