Một công ty bất động sản non trẻ âm thầm phát hành 5.000 tỷ trái phiếu trong 2 ngày: Lộ diện hệ sinh thái 'đòn bẩy tài chính' giấu tên, dự án đã thế chấp từ trước và dòng tiền thế chấp 'vòng lặp'
(CLO) Một công ty bất động sản chỉ mới thành lập năm 2018 nhưng đã phát hành tới 5.000 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong 2 ngày, nằm trong chuỗi huy động vốn hơn 10.000 tỷ chỉ sau hơn một năm. Phía sau thương vụ là hệ sinh thái 'đòn bẩy tài chính' gồm dự án bất động sản lớn, đối tác phát triển quen mặt và ngân hàng lớn, với tài sản thế chấp lặp đi lặp lại từ cùng một dòng tiền.
Phát hành 5.000 tỷ trong 2 ngày, chuỗi phát hành trái phiếu hơn 10.000 tỷ lộ diện
Ngày 25/6/2025, Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO phát hành thành công 50.000 trái phiếu mã TOC12502, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị 5.000 tỷ đồng. Chỉ 1 ngày sau, toàn bộ số trái phiếu được phân phối xong. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 18 tháng, lãi suất 9%/năm, dự kiến đáo hạn ngày 25/12/2026.
Trước đó chưa đầy ba tháng, ngày 9/4/2025, TCO cũng phát hành thành công 3.000 tỷ đồng trái phiếu (mã TOC32501, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 8,2%). Xa hơn, cuối năm 2024, doanh nghiệp phát hành 2.500 tỷ đồng trái phiếu (mã TOC32401), đáo hạn 31/12/2025. Như vậy, trong hơn một năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp này đã phát hành lên tới 10.500 tỷ đồng.
Đáng chú ý, các lô trái phiếu đều không công bố chi tiết về trái chủ, tài sản bảo đảm hay mục đích sử dụng vốn. Dù vậy, các tài sản liên quan đều được ghi nhận đã mang đi thế chấp ngay trước thời điểm phát hành.
Mô hình thế chấp tài sản – phát hành trái phiếu theo vòng lặp
Theo tài liệu PV thu thập được, các đợt huy động của TCO đều có liên quan đến một ngân hàng thương mại lớn. Ngày 23/6/2025, tức chỉ 2 ngày trước khi phát hành lô 5.000 tỷ đồng, TCO ký hợp đồng thế chấp toàn bộ quyền tài sản và các khoản phải thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh ký với một đối tác phát triển dự án lớn tại Hà Nội.
Tương tự, trước các đợt phát hành vào tháng 4 và tháng 12/2024, TCO cũng đã liên tục dùng quyền tài sản từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh khác nhau để thế chấp tại cùng một ngân hàng. Các tài sản bảo đảm bao gồm toàn bộ số dư trong tài khoản, các khoản thanh toán phát sinh, quyền lợi liên quan hợp đồng và cả dòng tiền trong tương lai.
Cũng theo tìm hiểu, doanh nghiệp này từng là đối tác nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị quy mô lớn ở phía Tây Hà Nội từ một công ty xây dựng có tiếng. Sau đó, TCO đứng tên pháp lý phát triển các khối căn hộ tại nhiều ô đất khác nhau trong khu đô thị, đồng thời tiến hành hợp tác kinh doanh với nhiều pháp nhân có liên quan.
Chưa dừng lại ở đó, TCO còn thực hiện góp vốn hợp tác để một doanh nghiệp khác thuộc cùng hệ sinh thái có thể thanh toán giá trị chuyển nhượng phần dự án từ một tập đoàn bất động sản tầm quốc gia. Giới quan sát nhận định, mô hình tài chính này xoay quanh trục “hợp tác kinh doanh – nhận quyền tài sản – thế chấp tài sản – phát hành trái phiếu”.
Doanh nghiệp non trẻ, tăng vốn thần tốc và dòng tiền âm thầm xoay vòng
Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO được thành lập tháng 6/2018 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 50 tỷ đồng. Đến tháng 4/2019, sau khi đổi chủ, vốn điều lệ lập tức tăng lên 2.000 tỷ đồng chỉ sau 1 ngày. Người đại diện được ủy quyền là Trần Kim Quyên, đại diện của một công ty khác cùng quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Tính đến lần cập nhật gần nhất vào tháng 1/2025, vốn điều lệ của TCO ở mức 1.120 tỷ đồng, với hai người đại diện pháp luật là ông Ngô Mạnh Trung – Chủ tịch HĐQT và bà Nguyễn Linh Phương – Tổng Giám đốc.
Cùng thời điểm, tổng nợ phải trả của TCO đạt gần 12.000 tỷ đồng, gấp 2,4 lần năm trước. Trong đó, nợ vay từ trái phiếu là 2.465 tỷ đồng, còn lại là các khoản phải trả khác chưa rõ nguồn gốc, chiếm gần 80% tổng nợ.
Tuy nhiên, năm 2024, TCO ghi nhận lợi nhuận ròng gần 77 tỷ đồng, tăng hơn 374% so với năm trước. Vốn chủ sở hữu tăng nhẹ lên hơn 1.209 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Dù vậy, chênh lệch giữa nợ phải trả và vốn tự có vẫn rất lớn.
Tính từ tháng 4/2024 đến nay, chỉ trong vòng hơn một năm, Bất động sản TCO đã huy động thành công 10.500 tỷ đồng trái phiếu. Với khả năng gọi vốn nhanh chóng qua các hợp đồng hợp tác chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp này đang trở thành hiện tượng mới trên thị trường tài chính bất động sản.
Tuy nhiên, những ẩn số về mô hình vận hành và tính minh bạch vẫn đặt ra nhiều dấu hỏi. Báo Nhà báo & Công luận sẽ tiếp tục thông tin về hành trình của một doanh nghiệp non trẻ nhưng đang âm thầm vươn lên mạnh mẽ từ kênh trái phiếu.