Không ít địa phương đặt ra mức giá đất trên trời: 'Bong bóng' bất động sản tái xuất?

Bất động sản Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới

Nhằm thực hiện mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025 và tăng trưởng hai con số trong các năm tiếp theo, Việt Nam đang tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, ở nhiều ngành nghề khác nhau, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

Tại Diễn đàn Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: “Tư duy mới - vận hội mới”, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính cho biết: Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản cứ sốt đất, đóng băng rồi hồi phục mỗi 5-7 năm. Tuy nhiên, nhìn chung không có thị trường nào “bốc khói bốc lửa” mạnh như thị trường bất động sản.

Do đó, trong kỷ nguyên mới, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều dư địa tăng trưởng, thậm chí là “bùng nổ”.

Ông giải thích: Việc sắp xếp lại giang sơn (nhập tỉnh, bỏ huyện) mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi thế của các địa phương sẽ cộng hưởng với nhau.

Ví dụ, sau khi tỉnh Gia Lai và tỉnh Bình Định sáp nhập thành tỉnh Gia Lai (mới), địa phương này vừa có biển, vừa có biên giới với Campuchia, thời tiết có trường sơn đông trường sơn tây… tất cả những điều đó tích hợp sẽ mang lại nhiều tiềm lực cho thị trường bất động sản. Dù vậy, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, sau sáp nhập tỉnh, thành, các địa phương sẽ có sự điều chỉnh quy hoạch mới để phù hợp với tình hình mới.

“Tới đây lại phải có cuộc làm lại quy hoạch phát triển, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý và can dự vào quá trình đó nhiều hơn. Cần đi sâu vào bất động sản các tỉnh và khu vực cụ thể. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn có các rủi ro”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự chuyển mình mạnh mẽ.

Theo ông Vũ, trước đây, nhiều ý kiến thường nói rằng, các Nghị quyết thường không đi vào thực tiễn, nhưng giờ đây, thực tiễn cuộc sống đã được phản ánh vào trong các Nghị quyết. Điều này mang lại cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ".

“Dù vậy sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà”, ông Vũ nói.

Cơ hội xen lẫn những thách thức

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, vừa qua, Việt Nam đã có nhiều hành động rất nhanh chóng và quyết liệt, thay đổi hàng loạt vấn đề liên quan đến bất động sản bằng luật và một loạt nghị quyết chỉ trong một thời gian ngắn, ví dụ như Nghị quyết số 170, Nghị quyết số 172…

Bên cạnh đó, việc bộ máy hành chính tinh gọn hơn, sáp nhập lại địa phương sẽ giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng hưởng lợi từ quy trình thủ tục ngắn hơn, đơn cử chỉ cần nộp đơn xin giấy phép vào một cửa.

Không chỉ vậy, Việt Nam cũng đang cho thấy những kế hoạch, chủ trương rất cụ thể, rõ ràng, như đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng cũng như tư duy trong nước có thể làm được mà không nhất thiết phải cần tới doanh nghiệp nước ngoài.

Việc phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam cũng sẽ mở rộng không gian tới các vùng đô thị mới.

“Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới cũng đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới. Mặc dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng thể chế chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh và thay đổi trong thời gian tới.

Ông Đính lấy ví dụ, vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Theo kinh nghiệm và khảo sát của Hội Môi giới bất động sản, có cảm giác như không ít địa phương đặt ra mức giá đất trên trời.

Các địa phương làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ bong bóng rất cao.

Các giao dịch này là chiêu trò của một số thao túng trên thị trường. Vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái bong bóng đấy.

“Điều này sẽ là điều cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao”, ông Đính nhận định.

Về phía doanh nghiệp, nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí, sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.

Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, việc phát triển của đất nước phải cần tới một số doanh nghiệp lớn thì họ mới có thể sẵn sàng vào một cuộc chơi mới, hình thành các siêu đô thị mới có quy mô hàng chục ngàn hecta. Với cuộc chơi sắp tới, các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành cùng các ông cá mập để phụ trợ, từ đó xây dựng nội lực lớn dần.

Chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc thiếu các kênh dẫn vốn bền vững. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng tắc đã khiến doanh nghiệp lao dốc.

Nhìn chung, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những cái dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc, bê tông móc.

“Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện”, ông Đính nhân định.

Việt Vũ