Giá đất TP HCM đã tăng 10 lần trong 15 năm, Hải Phòng sẽ là phiên bản tiếp theo?

Tại Hội thảo "Bất động sản Hải Phòng trỗi dậy - "Phiên bản nâng cấp" của thị trường địa ốc TP.HCM” diễn ra vào sáng 26/7, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Thị trường bất động sản Hải Phòng có nhiều nét tương đồng với TP HCM.

Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng và triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Hải Phòng hiện nay?

- Thị trường bất động sản Hải Phòng đang có những chuyển động rất tích cực, báo hiệu về một chu kỳ mới trỗi dậy mạnh mẽ. Điều này đến từ sự cộng hưởng vị trí đặc biệt, định hướng phát triển quốc gia và sự quan tâm của khách hàng cho thị trường mới nổi.

Nếu đi sâu phân tích, có thể thấy thị trường bất động sản Hải Phòng hiện nay với khu đô thị Dương Kinh mới phát triển và nhất là trung tâm mới Thủy Nguyên có khá nhiều điểm tương đồng với thị trường TP.HCM cách đây 15 - 20 năm, với tâm điểm là khu vực Thủ Đức.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hải Phòng hiện nay còn hội tụ được nhiều yếu tố mang tính thời đại, tạo sự cộng hưởng của thiên thời - địa lợi - nhân hòa và có thể coi là thời điểm vàng để các nhà đầu tư xem xét.

Một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Hải Phòng hiện nay có nhiều điểm tương đồng với TP.HCM cách đây 10–15 năm. Ông đánh giá nhận định này như thế nào?

- Trước hết, chúng ta cùng nhìn lại hành trình phát triển của Thủ Đức - tâm điểm của thị trường bất động sản TP. HCM giai đoạn trước. Năm 1997, huyện Thủ Đức chia tách thành quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Năm 2007, hoàn thành hầm ngầm vượt sông Thủ Thiêm.

Năm 2010, thị trường khu vực này bắt đầu vào chu kỳ bùng nổ. Năm 2015, các dự án bắt đầu triển khai. Năm 2020, quyết định thành lập thành phố Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập quận 2, quận 9, quận Thủ Đức thành TP. Thủ Đức, thị trường bất động sản đạt đỉnh. Năm 2021, thành lập TP. Thủ Đức theo mô hình thành phố trong thành phố.

So sánh TP.HCM giai đoạn (2015 - 2020) với Hải Phòng (2023 - 2030) để thấy những điểm tương đồng - Hải Phòng hôm nay có phải là Thủ Đức của một thập kỷ trước.

Về hạ tầng giao thông: TP.HCM trong giai đoạn 2015 - 2020 được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ các công trình hạ tầng lớn như cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Đông Tây, cầu Thủ Thiêm. Những dự án này góp phần kết nối khu vực trung tâm với các vùng ven, mở đường cho chu kỳ phát triển mới.

Tại Hải Phòng, giai đoạn 2023 - 2030, hệ thống hạ tầng cũng đang được đầu tư đồng bộ với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, cầu Hoàng Gia, vành đai 6 làn xe, cảng nước sâu, sân bay Cát Bi mở rộng... Đây là những yếu tố nền tảng, tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản thành phố cảng.

Về quy hoạch ngành kinh tế trọng điểm: TP.HCM đã quy hoạch bài bản các khu vực như quận 2, quận 9 với hệ thống tiện ích đồng bộ, dẫn tới việc tái định vị trung tâm mới và hình thành mô hình đô thị đa trung tâm.

Tại Hải Phòng, mô hình này cũng đang hình thành rõ nét với các khu vực: trung tâm cũ, trung tâm mới Vũ Yên và đô thị cửa ngõ phía Nam - Dương Kinh.

Về công nghiệp - kinh tế cảng: TP.HCM có hệ thống cảng và khu công nghiệp lớn như cảng Cát Lái, KCN Tân Thuận, VSIP TP.HCM…, thu hút mạnh mẽ lao động, dịch vụ và logistics. Hải Phòng cũng sở hữu hệ sinh thái tương tự với cảng Lạch Huyện, KCN Nam Đình Vũ, VSIP Hải Phòng, cùng sự hiện diện của các tập đoàn lớn như Toyota, LG…, tạo sức hút FDI mạnh mẽ.

Về dân số - làn sóng dịch chuyển: Dân số TP.HCM đã tăng từ 6 triệu lên 9 triệu người trong vòng 10 năm. Trong khi đó, dân số Hải Phòng sau sáp nhập hiện là hơn 4,46 triệu người và được dự báo sẽ đạt 5,5 triệu người vào năm 2030, nhờ vào sự phát triển của công nghiệp và logistics.

Về dư địa giá bất động sản: Tại TP.HCM, giá bất động sản ở quận 2 (Thủ Thiêm) đã tăng từ 20 triệu đồng/m2 lên 120 - 150 triệu đồng/m2 sau 10 năm.

Còn tại Vũ Yên (Hải Phòng), giá hiện mới ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2 và được dự báo còn tiềm năng tăng gấp 2, 3 lần khi hạ tầng và tiện ích được hoàn thiện.

Về quỹ đất và quy hoạch đại đô thị: TP.HCM từng có quỹ đất lớn tại Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng, phát triển theo mô hình đô thị kiểu mẫu. Tại Hải Phòng, Vũ Yên là đảo có quỹ đất rộng tới 870ha, được Vingroup quy hoạch đồng bộ với tổ hợp Safari, công viên nước, Vin Wonders, Vinhomes…, hướng tới hình thành đô thị đảo nghỉ dưỡng - trung tâm mới của Hải Phòng.

Bên cạnh đó, Dương Kinh đang nổi lên là thành phố giao thương ở cửa ngõ phía Nam, là điểm đón dòng vốn từ các doanh nghiệp công nghiệp, logistics trong và ngoài nước, với hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện, công viên sinh thái, tiêu chuẩn sống theo mô hình của Vingroup.

Về định hướng phát triển quốc gia: TP.HCM được xác định là cực tăng trưởng trọng điểm của phía Nam. Trong khi đó, theo tầm nhìn đến năm 2050, Hải Phòng sẽ trở thành thành phố cảng biển lớn trong khu vực và thế giới, dựa trên ba trụ cột phát triển: dịch vụ cảng biển - logistics; công nghiệp xanh, thông minh, hiện đại; và trung tâm du lịch biển quốc tế.

Về vốn FDI và nhu cầu nhà ở chuyên gia: TP.HCM và Bình Dương từng là điểm đến của hàng chục tỷ USD vốn FDI. Tại Hải Phòng, thành phố hiện nằm trong tốp đầu cả nước về thu hút FDI, với hơn 1.000 dự án đến từ 40 quốc gia và vùng lãnh thổ, tổng vốn lũy kế đạt 33,8 tỷ USD. Điều này làm gia tăng nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, đặc biệt là cho đội ngũ chuyên gia và lao động kỹ năng cao.

Tóm lại, cả TP.HCM (giai đoạn 2015 - 2020) và Hải Phòng (giai đoạn 2023 - 2030) đều hội tụ ba yếu tố cốt lõi làm nền tảng cho một chu kỳ phát triển bất động sản.

Vậy theo ông, giữa thị trường bất động sản TP.HCM và Hải Phòng có những điểm khác biệt căn bản nào?

- Về tính chất kinh tế, nếu TP.HCM là trung tâm kinh tế tổng hợp của cả nước, phát triển mạnh các lĩnh vực dịch vụ - thương mại - tài chính, thì Hải Phòng lại sở hữu một lợi thế đặc thù nổi bật là kinh tế biển.

Trong khi TP.HCM đến nay mới định hình một phần không gian đô thị ven biển tại Cần Giờ, thì Hải Phòng từ lâu đã phát triển trên nền tảng gắn với biển, một lợi thế hiếm có và không thể thay thế trong quy hoạch dài hạn.

Về tiềm năng và bản sắc du lịch, Hải Phòng đang nắm trong tay chuỗi giá trị du lịch biển mang tầm quốc gia và khu vực, với điểm nhấn là Cát Bà, nơi kết nối liền mạch với Vịnh Hạ Long, tạo nên quần thể du lịch thiên nhiên đẳng cấp thế giới. Du lịch Hải Phòng là trải nghiệm, khám phá và danh thắng mang tầm thế giới.

Trong khi đó, TP.HCM chủ yếu phát triển du lịch đô thị, sinh thái nội đô và kết nối với miền Tây sông nước, còn du lịch biển vẫn xoay quanh các điểm ngắn ngày như Vũng Tàu, với mô hình tắm biển, nghỉ dưỡng truyền thống.

Về định hướng phát triển đô thị, Hải Phòng đang thực hiện bước đi táo bạo và khác biệt: thay vì mở rộng từ trung tâm cũ, thành phố quyết định kiến tạo một trung tâm mới hoàn toàn tại Thủy Nguyên. Đây là khu vực có quỹ đất rộng, quy hoạch bài bản từ đầu và dư địa rất lớn; định hướng phát triển thế mạnh cả sản xuất và dịch vụ.

Còn TP.HCM giai đoạn 2015 - 2020 vẫn thiên về mở rộng lõi trung tâm hiện hữu, chủ yếu phát triển dịch vụ tài chính - thương mại.

Về thời cơ phát triển, Hải Phòng đang ở vào “điểm rơi vàng” khi cùng lúc hội tụ cả ba yếu tố: định hướng phát triển của quốc gia, tư duy quy hoạch mới và đột phá thể chế.

Việc thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp sẽ tạo điều kiện cho thành phố nâng cao năng lực điều hành, thu hút đầu tư, huy động nguồn lực và triển khai các siêu dự án. Đặc biệt là tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư.

Còn TP.HCM giai đoạn 2015 - 2020 đã nắm bắt thời cơ mở rộng nội đô thành phố, nhưng vẫn mang tính nội bộ.

Theo ông, đâu là những ưu thế nổi trội giúp thị trường bất động sản Hải Phòng bứt phá trong giai đoạn hiện nay?

Thứ nhất, đột phá về hạ tầng kết nối vùng và quốc tế là điểm nhấn rõ nét nhất giúp bất động sản Hải Phòng bứt tốc. Hàng loạt công trình trọng điểm đã được hoàn thiện như cầu Hoàng Gia, cầu Tân Vũ - Lạch Huyện và tuyến cao tốc ven biển nối Hải Phòng - Quảng Ninh - Thái Bình (cũ). Cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện đang được mở rộng, đủ khả năng đón các tàu có tải trọng trên 100.000 tấn, đưa Hải Phòng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa biển hàng đầu cả nước.

Cùng với đó, đề án nâng cấp sân bay Cát Bi lên thành sân bay quốc tế cấp vùng đang được triển khai, định hướng phục vụ cả hàng hóa lẫn hành khách cho toàn vùng Bắc Bộ.

Với nền tảng đó, hạ tầng đang trở thành "đòn bẩy vàng" mở khóa thị trường bất động sản tại các khu vực chiến lược như Dương Kinh và Vũ Yên.

Thứ hai, lực đẩy mạnh mẽ từ công nghiệp công nghệ cao và dòng vốn FDI chất lượng. Hải Phòng hiện là điểm đến hàng đầu miền Bắc của nhiều tập đoàn đa quốc gia mang lại dòng vốn lớn, kéo theo hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, lao động kỹ năng cao, nhóm cư dân có nhu cầu ở thực và đòi hỏi chất lượng sống ngày càng cao.

Thứ ba, sự trỗi dậy của tầng lớp tinh hoa địa phương và xu hướng dịch chuyển dòng tiền đang tạo thêm một lực cầu vững chắc cho bất động sản Hải Phòng.

Thành phố hiện nằm trong nhóm địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước. Tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng nhờ công nghiệp, logistics và thương mại.

Đáng chú ý, dòng tiền từ các đô thị lớn lân cận như Hà Nội, Quảng Ninh… đang đổ về Hải Phòng, không chỉ vì mục tiêu đầu tư mà còn vì nhu cầu tìm kiếm một chuẩn sống mới.

Thứ tư, Hải Phòng là cực tăng trưởng chiến lược trong định hướng phát triển quốc gia. Theo quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Hải Phòng đặt mục tiêu trở thành thành phố có trình độ phát triển cao trong nhóm các thành phố hàng đầu châu Á và thế giới.

Với bối cảnh hiện tại, ông có khuyến nghị nào dành cho các nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường bất động sản Hải Phòng?

- Với những nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội ở giai đoạn đầu chu kỳ, có thể cân nhắc các nhóm sản phẩm sau:

Nhà phố tại các khu đô thị mới đang được phát triển đồng bộ, có quy hoạch hạ tầng - tiện ích rõ ràng.

Bất động sản có quy hoạch bài bản, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, hướng đến hình thành cộng đồng cư dân có chất lượng sống cao.

Bất động sản gắn với hạ tầng mới, như cầu, cảng, sân bay, nơi được định hướng trở thành đầu mối giao thương và trung chuyển hàng hóa, hành khách.

Bất động sản gắn với du lịch - nghỉ dưỡng , nơi tiềm năng khai thác thương mại và trải nghiệm sống còn rất lớn.

Xin cảm ơn ông!

Việt Vũ