'Gỡ' điểm nghẽn, đưa đất đai trở thành nguồn lực phát triển
(CLO) Nghị quyết 66 và Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị, cùng với việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, được xem là động thái quyết liệt của Đảng và Nhà nước nhằm hoàn thiện thể chế, khơi thông các nguồn lực, đặc biệt là đất đai, cho phát triển kinh tế.
.png)
Nghị quyết 66 và Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị, cùng với việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, được xem là động thái quyết liệt của Đảng và Nhà nước nhằm hoàn thiện thể chế, khơi thông các nguồn lực, đặc biệt là đất đai, cho phát triển kinh tế, nhất là kinh tế tư nhân.
Để làm rõ nội dung này, phóng viên Báo Nhà báo và Công luận đã có cuộc trao đổi thẳng thắn với luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội.
Tiếp cận đất đai một cách minh bạch
+ Phóng viên: Xin chào Luật sư, theo ông những "khoảng trống" hay "khe hở" pháp lý nào trong hệ thống pháp luật đã tạo điều kiện cho sai phạm và gây lãng phí nguồn lực về đất đai? Nghị quyết 68 - NQ/TW của Bộ Chính trị đã đưa ra những định hướng nào để khắc phục, đặc biệt là trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tư nhân tiếp cận đất đai?
- Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Quá trình thực thi Luật Đất đai giai đoạn trước đây (Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) tồn tại một số bất cập trong phân bổ nguồn lực. Một phần nằm ở quy định của luật, một phần nằm ở sự thiếu hiệu quả, thiếu nghiêm túc trong công tác thực thi.
Điều này dẫn tới một nguồn lực đất đai quan trọng bị "chảy máu", không được phân bổ thông qua các cơ chế cạnh tranh như đấu giá, đấu thầu. Thực trạng này đã được Ban Chấp hành Trung ương nhìn nhận nghiêm túc tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
Nghị quyết 18 chỉ rõ những bất cập: "Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai... Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất".
Những trăn trở về đất đai cũng được cố Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nêu ra tại Hội nghị Trung ương tháng 5/2022. Ông chia sẻ: "Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em, đồng chí cũng vì đất...".
Cố Tổng Bí thư đặt ra hàng loạt câu hỏi nhức nhối: Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp?
Để giải quyết những bất cập trên, Nghị quyết 18 đã đề ra nhiệm vụ và giải pháp rõ ràng: "Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất".
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 đã quán triệt tinh thần giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Việc này nhằm phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường. Chỉ một số trường hợp cụ thể mới được giao đất qua cơ chế chỉ định, ví dụ giao đất làm nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn... Những trường hợp này đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, không hướng tới mục đích kinh doanh, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội.
Bên cạnh đó, Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân càng củng cố thêm căn cứ chính trị cho việc quản lý và sử dụng đất nhằm mục tiêu phát triển kinh tế. Nghị quyết 68 đề ra quan điểm phải "bảo đảm kinh tế tư nhân cạnh tranh bình đẳng với các thành phần kinh tế khác trong tiếp cận cơ hội kinh doanh và các nguồn lực của nền kinh tế, nhất là vốn, đất đai, công nghệ, nhân lực, dữ liệu...".
Nghị quyết cũng đưa ra nhiệm vụ, giải pháp cụ thể: "Tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh cho kinh tế tư nhân"; "tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án vướng thủ tục, chậm tiến độ; đưa vào khai thác nguồn lực đất đai bị lãng phí, đất công, trụ sở cơ quan không sử dụng, đất trong các vụ việc tranh chấp, vụ án kéo dài".
Những nhiệm vụ và giải pháp này được kỳ vọng sẽ sớm được thể chế hóa thành pháp luật. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, đặc biệt là khối tư nhân, trong việc tiếp cận đất đai một cách minh bạch.
Đưa thể chế, pháp luật trở thành lợi thế cạnh tranh
+ Theo luật sư, sự chồng chéo có phải là nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn trong thực thi pháp luật đất đai, cản trở doanh nghiệp tư nhân? Nghị quyết 68 có kỳ vọng giảm thiểu tình trạng này và làm thế nào để đạt được sự đồng bộ pháp lý trên thực tiễn?
- Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân là một trong "bộ tứ trụ cột" gồm 4 nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị ban hành trong thời gian gần đây. Cùng thời điểm, Nghị quyết 66 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật cũng được ra đời, thể hiện quan điểm chỉ đạo mới của Đảng: công tác xây dựng và thi hành pháp luật là "đột phá của đột phá". Điều này cho thấy việc hoàn thiện hệ thống pháp luật được đặt ở vị trí ưu tiên cao nhất.
Nghị quyết 66 đã thẳng thắn chỉ ra thực trạng: "Tư duy xây dựng pháp luật trong một số lĩnh vực còn thiên về quản lý; chất lượng pháp luật chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn". Đặc biệt, Nghị quyết nhấn mạnh vấn đề lớn nhất hiện nay: "Còn có những quy định chồng chéo, mâu thuẫn, chưa rõ ràng, cản trở việc thực thi, không thuận lợi cho việc thúc đẩy đổi mới sáng tạo, thu hút và khơi thông nguồn lực đầu tư".
Để giải quyết tình trạng này, Nghị quyết 66 đã đề ra hàng loạt giải pháp: Dứt khoát từ bỏ tư duy "không quản được thì cấm"; không đẩy khó khăn cho người dân, doanh nghiệp; xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, thông thoáng, minh bạch; triệt để cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính bất hợp lý...
Bổ trợ cho Nghị quyết 66, Nghị quyết 68 cũng nêu rõ giải pháp "đẩy mạnh cải cách, hoàn thiện, nâng cao chất lượng thể chế, chính sách", trong đó có nội dung được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm: "Đổi mới tư duy xây dựng và tổ chức thực thi pháp luật... giảm thiểu sự can thiệp và xóa bỏ các rào cản hành chính, cơ chế 'xin - cho', tư duy 'không quản được thì cấm'. Người dân, doanh nghiệp được tự do kinh doanh trong những ngành nghề pháp luật không cấm".
Sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật chính là nguyên nhân trực tiếp gây ách tắc thủ tục cho nhiều dự án. Điển hình là việc Quốc hội phải tiến hành sửa đổi 3 luật quan trọng liên quan đến bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Việc 3 luật này được thông qua cùng thời điểm được xem là "thời cơ vàng" để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục cơ bản những vướng mắc tồn tại.
Đáng chú ý, Quốc hội và Chính phủ đã phối hợp để cho phép Luật Đất đai và 2 luật liên quan có hiệu lực sớm hơn 5 tháng. Động thái này giúp giải phóng nguồn lực đất đai, đồng thời giải quyết phần nào tâm lý "co cụm, chờ đợi" của một bộ phận cán bộ, công chức, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.
Câu chuyện từ một người bạn làm lãnh đạo cấp phòng tại một Sở ở một thành phố từng là "điểm sáng" về môi trường đầu tư từng chia sẻ: "Thời buổi này đọc, hiểu và làm đúng pháp luật thì rất khó và có thể gặp vướng mắc khi thực thi pháp luật. Muốn làm được phải vận dụng. Muốn không bị sai thì... tạm thời chưa làm".
Thực trạng này không phải cá biệt. Về định giá đất, quy trình kéo dài tối thiểu 2 năm ảnh hưởng nặng nề đến các chủ đầu tư. May mắn là Luật Đất đai 2024 đã kịp thời "nắn chỉnh" khi quy định thời gian định giá tối đa là 6 tháng.
Một ví dụ khác là sự lúng túng của địa phương khi áp dụng 4 phương pháp định giá đất cụ thể dẫn đến các kết quả chênh lệch lớn, khiến người ký phê duyệt giá lo ngại. Hay việc pháp luật đất đai trước đây quy định chưa rõ ràng về việc chuyển mục đích sử dụng đất, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Những vấn đề này đều gây tắc nghẽn nguồn lực đất đai và đã được tháo gỡ một phần trong Luật Đất đai 2024.
Sự ra đời của Nghị quyết 66, Nghị quyết 68, cùng với việc thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật do Tổng Bí thư làm Trưởng ban, đã thể hiện quyết tâm cao của Đảng và Nhà nước trong việc "đưa thể chế, pháp luật trở thành lợi thế cạnh tranh".
+ Theo Luật sư, cần có những quy định pháp lý cụ thể nào để đảm bảo trách nhiệm cá nhân của cán bộ, cơ quan liên quan trong việc thực thi công vụ được tăng cường và có cơ chế bồi hoàn thiệt hại cho doanh nghiệp nếu có sự chậm trễ, như trường hợp định giá đất kéo dài gây thiệt hại cho doanh nghiệp?
- Gần đây, Chính phủ đã ban hành một loạt nghị định về phân cấp, phân quyền trong các lĩnh vực, đơn cử như Nghị định số 151 về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, Nghị định số 144 về lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng...
Các cơ quan trung ương (Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành) về cơ bản không trực tiếp giải quyết thủ tục hành chính nữa.
Đáng chú ý, Luật số 90/2025/QH15 sửa đồng thời 8 luật thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Tài chính cũng đã được Quốc hội ban hành. Trong đó, Luật Đầu tư được sửa đổi để chuyển giao toàn bộ thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng cho UBND cấp tỉnh.
Điều này có nghĩa là, về cơ bản, UBND cấp tỉnh sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư hầu hết các dự án. Bao gồm các dự án nhà ở, khu đô thị mọi quy mô (trước đây dự án trên 300ha thuộc thẩm quyền của Thủ tướng), dự án hạ tầng khu công nghiệp, hay các dự án xây dựng cảng hàng không, sân bay, bến cảng với mọi quy mô.
Với giải pháp này, các cơ quan trung ương sẽ không còn "ôm đồm" nhiều việc, từ ban hành chính sách pháp luật, trực tiếp giải quyết thủ tục, đến thanh tra, hậu kiểm. Việc này giúp giảm bớt vướng mắc, kéo dài.
Thay vào đó, các bộ, ngành sẽ tập trung vào công tác tham mưu, xây dựng chính sách pháp luật, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp thực hiện và thực hiện công tác thanh tra, hậu kiểm, xử lý vi phạm.
Các vi phạm trong hoạt động đầu tư, bao gồm quản lý và sử dụng đất, hoàn toàn có thể phát hiện sớm trong bối cảnh việc giải quyết thủ tục đã được thực hiện trên môi trường điện tử.
Cùng với đó, pháp luật cũng đã có các chế tài nghiêm minh, từ kỷ luật (theo Luật Cán bộ, công chức), chế tài hành chính, đến chế tài hình sự để xử lý các vi phạm.
Xin cảm ơn Luật sư!