Nguồn cung hạn chế, chi phí đất cao giữ giá nhà TP.HCM đứng vững

Hiệu ứng số liệu không làm thay đổi giá thực tại dự án

Báo cáo quý II/2025 của Savills cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong năm 2024 và quý I/2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu có mức giá trung bình chỉ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2, phần lớn dự án nằm dưới ngưỡng này.

Chênh lệch lớn về giá giữa TP.HCM cũ và các khu vực mới khiến giá trung bình toàn TP.HCM trên phạm vi địa giới mở rộng có xu hướng giảm. Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, đây chỉ là hiện tượng mang tính số liệu, chưa phản ánh sự thay đổi tại từng dự án hoặc từng khu vực cụ thể.

“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự điều chỉnh rõ rệt về giá bán tại các dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, hạ tầng kết nối và đặc điểm dân cư vẫn đóng vai trò chính trong việc hình thành giá bán,” bà Hương cho biết.

Một yếu tố quan trọng khác giữ giá ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu phát triển dự án. Khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa có tiền lệ điều chỉnh giảm, trong khi việc rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang được nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, khả năng điều chỉnh giá bán hay quy mô đầu tư là rất hạn chế.

Ngoài chi phí, nguồn cung thấp tiếp tục tạo sức ép lên thị trường. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021–2025, nhưng đến nay mới đạt khoảng 56.000 căn, tương đương 24% chỉ tiêu, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.

Trong quý II/2025, nguồn cung mới dù tăng 38% so với cùng kỳ nhưng cũng chỉ đạt chưa đến 2.000 căn. Tính lũy kế 6 tháng, toàn TP.HCM chỉ có hơn 6.000 căn hộ sơ cấp – mức được đánh giá thấp so với nhu cầu thực tế, đặc biệt ở các khu vực có mật độ dân cư cao và hạ tầng phát triển. Sự mất cân đối cung – cầu này tiếp tục giữ mặt bằng giá ở mức cao, bất chấp kỳ vọng giảm từ một số nhà đầu tư.

Định hình mặt bằng giá phụ thuộc cung – cầu và chính sách dài hạn

Theo Savills, việc xác lập mặt bằng giá mới tại TP.HCM phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Trong giai đoạn 2023–2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến 2030. Sau sáp nhập, khi số lượng tỉnh thành giảm một nửa, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh. Việc (có thể) phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khung giá đất cũng như chiến lược phát triển dự án tại TP.HCM mở rộng.

Ngoài quy hoạch, cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn quy trình cấp phép dự án là yếu tố quan trọng để tăng nguồn cung, từ đó góp phần ổn định giá trong trung hạn.

Bà Hương nhận định: “Trong bối cảnh cấu phần chi phí chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn sẽ vận hành theo cung – cầu thực tế, cùng các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc mở rộng địa giới có thể tạo dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa có tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.”

Savills kỳ vọng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ duy trì ổn định trong 6 tháng cuối năm 2025 – yếu tố quan trọng nhất để hỗ trợ thị trường. Khi lãi suất thuận lợi, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng có cơ sở để phát triển dự án, tung chính sách bán hàng và huy động vốn.

Đơn vị nghiên cứu dự báo, thị trường bất động sản TP.HCM trong nửa cuối năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định, bền vững. Để đạt được điều này, cần song song bảo đảm cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và hoàn thiện khung pháp lý. Khi ba yếu tố này cùng được đáp ứng, thị trường mới có nền tảng phát triển dài hạn.

An Vũ