Đã qua giai đoạn tăng bằng lần

Nếu như trong giai đoạn đầu 2021, thị trường bất động sản tại huyện Hóc Môn, Củ Chi khá “êm đềm”  thì đến đầu năm 2022, nơi đây lại thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Đến đầu năm 2022, đất nền tại khu vực này đã xuất hiện những pha chốt lời gấp 2, 3 lần giá mua, trở thành một điểm nhấn của thị trường bất động sản của TP HCM.

Lý giải cho cơn sốt đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung bị đẩy giá bởi những đợt tăng giá khá sốc tại khu vực trung tâm TP HCM. Từ đó thị trường các huyện vùng ven cũng được đà phát triển, tham gia vào cuộc đua tăng giá do vẫn còn dư địa phát triển.

Bên cạnh đó, đề xuất quy hoạch đưa huyện Củ Chi lên cấp thành phố trực thuộc TP HCM cũng là một cú hích khiến thị trường bất động sản tại tăng nóng. Lập tức thiết lập mức giá mới, đa số tăng 1,2 lần tới 1,5 lần so với hơn nửa năm trước đó.

Trong đó, có một số “điểm nóng” của Củ Chi được nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm như tại khu vực đường Nguyễn Thị Rành (xã An Nhơn Tây) đã tăng 2 - 3 lần lên 8,2 - 8,5 triệu đồng/m2; giá đất trên đường Bùi Thị Điệt, (xã Nhuận Đức) tăng tới 4 lần lên 7,2 triệu đồng/m2. Thậm chí một theo một số thống kê, đất tại một số khu vực có cơ sở hạ tầng tốt huyện Củ Chi còn có giá khoảng 17,5 triệu đồng/m2.

Còn tại Hóc Môn, giá đất đã rục rịch tăng từ giai đoạn 2020, khi thông tin UBND TP HCM đề xuất cho 3 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè lên quận được lan rộng. Nhiều nhà đầu tư đã ôm số lượng lớn các lô đất tại đây với giá mua rẻ và sau đó đẩy giá thông qua những giao dịch chớp nhoáng. Từ đó biến Hóc Môn thành một trong những tâm điểm của cơn sốt đất nền. Giá đất nền Hóc Môn bị đẩy lên khá cao tại dọc các con đường như Phạm Thị Giây, Đặng Thúc Vịnh, Trịnh Thị Miếng, Nguyễn Ảnh Thủ,…

Vào giai đoạn 2020, giá đất Hóc Môn thấp nhất trên tuyến đường Lê Thị Hà đã là 25 – 27 triệu đồng/m2. Giá cao nhất là 45 triệu đồng/m2 với khu đất mặt tiền có diện tích gần 3000m2 thì một lô đất này trị giá tới 13,5 tỷ đồng. Các tuyến đường khác như đường song hành Quốc lộ 22, đường Trần Văn Mười, đường Nguyễn Thị Sóc là những tuyến đường có giá đất nền tăng nhanh nhất tại Hóc Môn. Trong đó, tuyến đường song hành Quốc lộ 22 là có mức tăng giá thấp nhất từ 13 – 14 triệu đồng/m2 lên đến 17 – 18 triệu đồng/m2.

Cùng với sự tăng giá đó, tin rao bất động sản tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn cũng lên đầu bảng tìm kiếm tại các chợ nhà đất online. Theo thống kê của một số trang tìm kiếm, sau thời điểm Tết Nguyên Đán 2022, cùng với đất quận 2, quận 9 thì Hóc Môn, Củ Chi cũng là những từ khóa được tìm kiếm nhiều trên các sàn giao dịch.

Vào thời điểm đó, sự tăng nóng của thị trường đã dấy lên nhiều lo ngại về một sự sụt giảm được báo trước. Chia sẻ với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định, có người đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi. Theo ông Châu, đầu nậu, cò đất, hay các doanh nghiệp bất lương đã làm cho giá đất ở huyện Củ Chi, Hóc Môn “loạn lên”.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về cú lừa của thị trường có thể khiến các nhà đầu tư ôm đất phải ngậm trái đắng, khi mà giá trị thực tế của lô đất đã đẩy lên quá cao. Lời cảnh báo đó dường như đã trở thành sự thật khi trong thời điểm hiện tại, nhiều thông tin cho thấy, đất nền tại khu vực này đang được rao bán cắt lỗ tràn lan.

Cắt lỗ vì nhiều nguyên nhân

Tham khảo tại một số chợ bất động sản cũng như hội nhóm môi giới trên mạng xã hội, nhiều tin bài với các cụm từ “thanh lý hàng giá ngộp”, “cắt lỗ gấp”, “bán đất trả nợ ngân hàng”… được đăng tải rầm rộ. Nhiều người bán sẵn sàng cắt lỗ từ 30-40% giá trị của lô đất để lấy tiền về với nhiều lý do khác nhau như trả nợ ngân hàng, đóng tiền cho khu vực khác để tránh bị phạt, bị thanh lý.

Đơn cử như tại đường Nguyễn Văn Khạ, một lô đất 123m2 đang được chủ rao bán với mức giá 1,52 tỷ đồng, tương đương với hơn 12 triệu đồng/m2. Chủ đất cho biết đây là giá cắt lỗ 500 triệu đồng bởi đây là lô đất đẹp, gần khu công nghiệp và các cơ sở tiện ích khác. Ngoài ra người mua còn có thể thương lượng để có giá tốt hơn.

Hay một lô góc khác tại đường tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi) với diện tích 90m2 cũng đang được rao bán cắt lỗ giá 1 tỷ đồng, lô đất này cũng nằm trong khu vực quy hoạch khu dân cư mới với hạ tầng phát triển, nhiều tiện ích. Chủ đất cho biết do đang cần tiền trả ngân hàng nên phải bán rẻ lô đất này, thậm chí sẵn sàng hỗ trợ hoa hồng cao cho môi giới để nhanh chóng tìm khách mua.

Tại Hóc Môn, một số lô đất có giá hơn 5 tỷ đồng vào giai đoạn 2021-2022, được chủ đất rao bán với giá 4 tỷ đồng trong suốt 2 tháng nay vẫn chưa có người hỏi mua. Đây cũng là tình cảnh chung của nhiều nhà đầu tư khác đã lỡ ôm đất trong giai đoạn tăng nóng.

Qua tìm hiểu, thị trường đất nền tại các khu vực này giảm từ 5-15% vào giai đoạn cuối năm 2022 đến tháng 1/2023. Hiện tại, mức giảm chung đã lên tới 20-35% và có dấu hiệu tăng trong thời gian tới do nhiều chủ đất đang phải chịu áp lực từ ngân hàng. Mặc dù đã có một số giao dịch “bắt đáy” với những lô đất giảm mạnh, cá biệt có thể lên tới 50%. Tuy nhiên phần lớn thị trường đều không có thanh khoản, đặc biệt là với những lô đất có diện tích lớn.

Lý giải cho tình trạng này, các chuyên gia cho rằng một phần do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, khi dòng tiền đang chảy qua các kênh đầu tư khác có hiệu suất sinh lời trong ngắn hạn cao. Đặc biệt là nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ bắt đáy trong giai đoạn hiện tại, từ đó khiến thanh khoản không được cải thiện. Làn sóng cắt lỗ cũng lan rộng từ trung tâm TP HCM ra đến các huyện vùng ven và các tỉnh lần cận, từ đó khiến thị trường có quá nhiều lựa chọn nên có những khu vực thậm chí còn không có thanh khoản.

Ngoài ra, thị trường tại Hóc Môn, Củ Chi còn bị ảnh hưởng nặng nề do vào cuối năm 2022, UBND TP HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố. Điều này đã tác động tâm lý không nhỏ đến quyết định đầu tư, mua bán tại khu vực này, khiến thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo các số liệu cho thấy, với giá cắt lỗ hiện tại, nhiều nhà đầu tư giữ hàng từ giai đoạn 2019-2020 vẫn có lãi lớn. Vì vậy không phải 100% các lô đất được rao bán cắt lỗ thực sự lỗ, đơn giản chỉ là giảm lãi để thoát hàng, chuẩn bị tài chính cho một giai đoạn đầu tư khác sinh lời tốt hơn.