Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai, mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng công tác vận hành nhà chung cư vẫn xảy ra những tồn tại, tranh chấp, khiếu nại. Những bất cập này khiến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị cũng như cư dân tại các tòa nhà chung cư ngày càng trở nên gay gắt.

Mập mờ thông tin

Đại diện nhiều Ban quản trị các tòa nhà có tranh chấp hiện nay đều cho rằng cái khó nhất là những chồng chéo, mơ hồ trong các quy định giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư khiến cho khi có vấn đề nảy sinh, không thể giải quyết một cách dứt điểm được. Nhiều Ban quản trị cho rằng, hồ sơ bàn giao lại không hề rõ ràng, rành mạch trong đó nổi cộm là hồ sơ hoàn công hay hồ sơ về máy móc ở khu chung cư đều là bản photo, không có dấu đỏ, dẫn đến khi xảy ra sự cố không thể giải quyết được.

Riêng về hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy thì phải có đầy đủ hồ sơ máy móc, hồ sơ nhà thầu. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ giao cho ban quản trị các tòa nhà một bộ hồ sơ đơn giản, là bản photocopy, thiếu chi tiết, cụ thể, đến khi cơ quan công an cần kiểm tra thì lại thiếu cái này, thiếu cái kia.  Ngoài ra, các vấn đề về diện tích chung riêng, tầng hầm, đường đi nội bộ… cũng luôn làm nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà.

Cần linh hoạt chính sách

Đứng ở vị trí là các chủ đầu tư, đại diện một số Công ty bất động sản cũng ca thán về việc họ gặp nhiều vấn đề vướng mắc từ phía Ban quản trị chung cư. Nhiều công ty cho hay, trong quá trình bàn giao công tác quản lý vận hành, quỹ bảo trì… chung cư gặp nhiều vấn đề bất cập. Có trường hợp Ban quản trị sau khi được thành lập đã tự quản lý, tự ký hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị dịch vụ nhưng không ký biên bản bàn giao cơ sở vật chất, quản lý vận hành với chủ đầu tư.

Theo nhiều người có kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực bất động sản, hiện pháp luật chỉ quy định thời hạn chủ đầu tư phải bàn giao nhưng chưa có quy định thời hạn Ban quản trị phải nhận bàn giao và nếu cố tình chây ỳ nại lý do để không nhận bàn giao thì cơ quan nào sẽ đứng ra phân xử. Thực tế cho thấy, ở các chung cư xây dựng trước  khi có Luật Nhà ở,  nhiều Ban quản trị viện lý do luật mới ban hành quy định chủ đầu tư phải bàn giao, đã đưa ra nhiều yêu sách về sửa chữa, duy tu, làm mới thì mới nhận bàn giao cơ sở vật chất... Những cơ chế vận hành Ban quản trị cũng như cơ chế quy định về tư cách Ban quản trị chưa rõ ràng, không có chế tài… khiến cho các chủ đầu tư bị liên đới khi có sự cố xảy ra.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), câu chuyện tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến ba bên bao gồm chủ đầu tư, Ban quản trị và chính quyền địa phương. Muốn đưa ra các chính sách hài hòa được 3 vấn đề trên thì nên lựa chọn đầu tiên là quyền lợi của người dân. Mới đây, để giải quyết những xung đột ở các khu chung cư, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung như nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005; thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực, các cơ quan liên quan phải phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Từ đó tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quy định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Cần có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...

 Âu Minh