Khi ban quản trị coi pháp luật bằng vung

Mặc dù được bầu là nhóm người đại diện cho hàng trăm cư dân, thế nhưng, một số ban quản trị nhà chung cư đã không làm tròn trách nhiệm, làm việc thiếu năng lực, thiếu minh bạch để tư lợi cho bản thân.

Quá quắt hơn cả, nhiều ban quản trị còn lộng quyền, bắt nạt cư dân, buộc nhiều người phải treo băng rôn phản đối hoặc xuống đường biểu tình, yêu cầu phải bầu lại Ban quản trị mới.

Cách đây 2 năm, sự việc một phụ nữ hơn 76 tuổi dù có 3 cuốn “sổ hồng” ở một tòa chung cư tại huyện Nhà Bè, TP.HCM nhưng 4 năm không vào được nhà vì Ban quản trị gây khó dễ đã tạo ra làn sóng phẫn nộ trong dư luận xã hội. 

Theo lời “tố” của người phụ nữ này, mặc dù cơ quan chức năng đã khẳng định 3 căn hộ của bà là hợp pháp, song Ban quản trị tòa nhà cho rằng thực chất 3 căn hộ này là nhà văn hóa cộng đồng, thuộc sở hữu chung của cư dân sống tại chung cư.

Do đó, Ban quản trị tòa chung cư đã đổ keo vào ổ khóa nhà, khóa luôn hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, lột bỏ luôn nút ấn thang máy lên tầng khiến bà không có đường về.

Câu chuyện này không phải là cá biệt trong bối cảnh hiện nay. Bởi, chỉ trong chưa đầy 2 tháng đầu tiên của năm 2023 đã có 2 trường hợp tương tự. Ngay cả những tòa chung cư cao cấp, được đánh giá 5 sao cũng xuất hiện tình trạng Ban quản trị tự coi pháp luật bằng vung.

Mới đây, rất nhiều cư dân ở một khu chung cư cao cấp tại quận Bình Thạnh đã phải làm đơn kêu cứu gửi các cơ quan chức năng về tình trạng Ban quản trị lộng quyền.

Trong đơn thư cầu cứu, cư dân khu chung cư này cho biết, Ban quản trị  giữ phí vận hành mà không giao cho đơn vị quản lý, khiến đơn vị quản lý đang vận hành sau đành phải ra đi.

Sau khi đơn vị vận hành ra đi, lập tức Ban quản trị đã tự ý lựa chọn đơn vị quản lý mới mà không thông báo, tổ chức lấy ý kiến cư dân hay phát tờ khảo sát lựa chọn đến từng căn.

Tốt hơn thì không thấy, nhưng nhiều cư dân phản ánh dịch vụ và tiện ích ngày càng xuống cấp. Có người không tin tưởng vào đơn vị quản lý mới liệu có tốt hơn đơn vị quản lý cũ, hay có thể nảy sinh việc Ban quản trị "đi đêm", "tư lợi" khi mà một hợp đồng chỉ "vỏn vẹn" 3-4 trang giấy được ký nhanh chóng ngay sau khi hợp đồng với đơn vị quản lý cũ hết hạn.

Tương tự, vào đầu tháng 2/2023, một khu chung cư cao cấp khác tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng cư dân xuống đường căng băng rôn phản đối việc ban quản trị không minh bạch trong việc chọn đơn vị bảo trì thang máy, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống. 

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, chị L.H, một cư dân tại tòa nhà này cho biết: Theo quy chế, việc lựa chọn đơn vị bảo trì thang máy cần lấy ý kiến của cư dân. Thế nhưng, trước Tết Nguyên đán, một số hộ dân đã phát hiện Ban quản trị tòa nhà đang cho đấu thầu cụm thang máy, nhưng không hề lấy ý kiến cư dân cũng như có nghị quyết, quyết định của Ban quản trị.

“Khi chúng tôi phát hiện ra đã lập tức có thông báo tới Ban quản trị, nhưng họ cố tình không hiểu và không nhận ra sai sót. Ban quản trị cố tình mở thầu để mời gọi đơn vị quản lý mới, bất chấp ý kiến của nhiều cư dân đưa ra”, chị L.H nói.

Trước đó, vào năm 2021, cư dân của một khu chung cư cao cấp tại Hà Nội đã làm đơn tố giác Ban quản trị về một số dấu hiệu sai phạm trong công tác đấu thầu, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.

Trong đơn, một số cư dân cho biết cách thỏa thuận các điều kiện hợp đồng và triển khai của nhà thầu quản lý vận hành mới không công khai và minh bạch, Ban quản trị tư túi cá nhân, mời thầu, từ hồ sơ mời, phạm vi đấu thầu, hợp đồng, thư bảo lãnh khác biệt và sai sót quá nhiều gây bất lợi và rủi ro lớn cho cư dân,...

Việc lựa chọn đơn vị vận hành có nhiều điểm nghi vấn đã dẫn đến việc khu chung cư đã từng giữ danh hiệu sang chảnh bậc nhất Hà Nội xuống cấp thảm hại với chỉ 3 từ bẩn, thối và lôm côm. Điều này dẫn đến việc, giá căn hộ của dự án từng có giá 70 triệu - 80 triệu đồng/m2, nay giảm còn trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Đây chỉ là một số vụ việc tiêu biểu trong rất nhiều vụ Ban quản trị gây ra ám ảnh hoang mang cho cư dân nhưng đủ để cho thấy kể cả những khu chung cư sang chảnh, đắt tiền, cho tới khu chung cư bình dân, giá rẻ cũng có thể xảy ra tình trạng này. 

Chế tài đã có, nhưng phải chờ pháp luật nghiêm minh

Liên quan tới quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư đã được quy định rất rõ trong Luật Nhà ở 2014, một số Nghị định của Chính phủ và  Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, tại Điều 103, Luật Nhà ở 2014, đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị sẽ là nhóm người được đại đa số cư dân bầu ra, họ có nhiệm giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư

Ban quản trị cũng là đơn vị giữ quỹ bảo trì 2% với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng, thậm chí với những khu chung cư cao cấp, quỹ bảo trì có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. 

Quỹ bảo trì 2% được dùng trong việc tu dưỡng và sửa chữa các phần sở hữu chung của chung cư khi có vấn đề phát sinh theo thời gian, do khí hậu mà cơ sở vật chất của chung cư bị xuống cấp, bị hư hỏng. 

Do đây là khoản tiền chung của tất cả cư dân, nên việc thu - chi đều phải báo cáo với cư dân tại hội nghị nhà chung cư, hoặc một số trường hợp sẽ phải khảo sát, lấy ý kiến của đông đảo cư dân.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Giám đốc Công ty Luật Nghiêm Quang, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết: Tại khoản k, Điều 104, Luật Nhà ở 2014 quy định: Ban quản trị sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này.

Theo Luật sư Vinh, tại khoản 2, Điều 69 Nghị định 16 về việc xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, Chính phủ cũng đã quy định phạt tiền 100 triệu - 120 triệu đồng đối với hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu không đúng quy định.

Trên thực tế, ông Vinh cho hay, ngoài Ban quản trị, bất kể tòa chung cư nào cũng sẽ có Ban kiểm soát hoạt động, giám sát, thanh kiểm tra việc thu - chi quỹ của Ban quản trị. Hai đơn vị này có tính chất ràng buộc lẫn nhau. Trong trường hợp có nghi vấn Ban quản trị làm việc không minh bạch, cư dân có thể đề xuất Ban kiểm soát rà soát, kiểm tra lại.

Nhưng nếu đặt ra giả thuyết, Ban kiểm soát “đi đêm” với Ban quản trị để lấp liếm đi sai phạm, cư dân hoàn toàn đưa vụ việc cho công an điều tra, thậm chí là khởi kiện ra tòa.

“Chế tài xử lý đã có. Trong trường hợp Ban quản trị làm việc thiếu minh bạch, thu - chi không rõ ràng, đây là dấu hiệu của tội biển thủ công quỹ. Đối với hành vi này, người có trách nhiệm có thể bị phạt đến 20 năm tù”, Luật sư Vinh nhấn mạnh.