Sắp cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ sáu, 03/04/2015 11:27 AM - 0 Trả lời

Sắp cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trong nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đồng thời pháp quy hóa việc thế chấp tài sản, một văn bản hướng dẫn chi tiết việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang được các bộ ngành hữu trách cân nhắc sớm ban hành.

“Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” – có cũng như không

Trên thực tế của thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai đã từng được đưa vào giao dịch làm vật thế chấp, nhưng chưa có một “ba-rem” pháp lý cụ thể cho vấn đề này. Bởi thế, các bên liên quan vẫn “ứng dụng” tùy hoàn cảnh, chẳng hạn như trong thực hiện một giao dịch “ba bên”, ngân hàng chấp nhận thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai mà khách hàng mua tại một dự án xác định nơi ngân hàng và chủ đầu tư dự án đã có thỏa thuận với nhau.

Từ đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam nơi nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng, “thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai” đã từng được thừa nhận tại khoản 2 điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”.

Tuy nhiên, trong một thời gian dài, quy định này chỉ mang tính hình thức, bởi, nó “tréo ngoe” với chính các quy định khác trong Luật Nhà ở. Cụ thể, tại Điều 91 Luật Nhà ở quy định, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” – đây là điều kiện không thể có được ở nhà ở hình thành trong tương lai.

Điểm bất cập này của chính sách chính là một điểm nghẽn khiến không ít giao dịch nhà ở không thực hiện được do không “khơi thông” được nguồn tiền cho thị trường, trong đó, thực tế thực hiện tín dụng cho nhà ở xã hội là một ví dụ điển hình. Trong các nguyên nhân khiến nhà ở xã hội bán hàng chậm, đặc biệt là gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng khó giải ngân, thiếu sự minh bạch chính sách cho thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được cho là một nguyên nhân không nhỏ.

Có hợp đồng mua bán là được thế chấp nhà?

Qua thực tế phát triển nhanh của thị trường bất động sản, đặc biệt trong điều kiện phải tìm các biện pháp để “giải cứu” thị trường bất động sản khỏi “điểm trũng” khủng hoảng hiện nay, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, yêu cầu luật hóa quy định “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” được đặt ra cấp thiết. Do đó, điều 47 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

Không vì nóng vội mà chấp nhận rủi ro

Dù quy định “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” đang được kỳ vọng sẽ “khơi thông” điểm nghẽn về vốn và thủ tục cho thị trường bất động sản, thúc đẩy lượng giao dịch thành công, làm “ấm” thị trường bất động sản đang trong giai đoạn ngưng trệ khiến bao của cải của người dân, doanh nghiệp và xã hội bị “chôn” cứng, trong khi hàng vạn hộ gia đình muốn an cư vẫn chưa có nhà ở, song chính yếu tố "hình thành trong tương lai" của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Một cán bộ từ Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) nhận định, dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.

Các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra hàng loạt rủi ro mà ngân hàng có thể phải gánh chịu, ví như nếu không có thông tin tín dụng đầy đủ, khi dự án đã được chủ đầu tư thế chấp, khách hàng lại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro nhất. Mà giới hạn quyền lựa chọn ngân hàng lại thiệt thòi cho khách hàng vì khi đó khách hàng chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng nơi đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Vì thế, đặt ra yêu cầu phải chuẩn bị quy trình, thủ tục chi tiết, chu đáo cho hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Lúc này, Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được các cơ quan hữu trách hoàn chỉnh, chuẩn bị trình Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp cuối năm 2014. Trong một động thái “đón đầu”, các Bộ Tư pháp, Xây dựng, Tài nguyên – Môi trường và Ngân hàng Nhà nước đang xúc tiến ký kết một Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đại diện Bộ Xây dựng, Thông tư liên tịch này sẽ là “bước đột phá” quan trọng trong các quy định về điều kiện, thủ tục cho người thu nhập thấp khi vay gói 30.000 tỷ để mua nhà, bởi trước đó, để có thể vay được, các ngân hàng buộc người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp – một điều kiện “bất khả thi” đối với người thu nhập thấp.

Theo Nhân Dân

Tin mới

Nga sắp tiết kiệm khoảng 300 triệu USD tiền thuế sau thỏa thuận thương mại với Iran

(CLO) Doanh nghiệp Nga sẽ tiết kiệm được khoảng 300 triệu USD tiền thuế hàng năm sau khi thỏa thuận thương mại tự do giữa Iran và Liên minh Kinh tế Á-Âu có hiệu lực, Phó Thủ tướng Nga Alexey Overchuk trả lời các phóng viên.

Thị trường - Doanh nghiệp

Kết nối Không gian văn hóa cồng chiêng trong hành trình du lịch

(CLO) Mô hình kết nối di sản Không gian văn hóa cồng chiêng Tây Nguyên tạo điều kiện để các thế hệ tiếp cận, duy trì, thực hành nghi lễ, nâng cao niềm tự hào về giá trị di sản.

Đời sống văn hóa

Nga tham vọng đi đầu thế giới về xây dựng nhà máy điện hạt nhân

(CLO) Theo một phái viên của Tổng thống Vladimir Putin, Nga đang xây dựng hơn 10 đơn vị hạt nhân ở nước ngoài khi nước này tìm cách khai thác nhu cầu năng lượng tăng cao do trí tuệ nhân tạo và các thị trường đang phát triển thúc đẩy.

Thị trường - Doanh nghiệp

Bắt 7 đối tượng dùng hung khí đuổi chém người đi đường ở Nghệ An

(CLO) Ngày 23/12/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an huyện Nghi Lộc cho biết, đang củng cố hồ sơ để khởi tố vụ án và xử lý nghiêm nhóm đối tượng mang theo hung khí chém, gây thương tích người đi đường.

Vụ án

Xử lý nghiêm xây dựng sai phép, trái phép, tự ý chuyển đổi công năng nhà ở sang kinh doanh không đảm bảo PCCC

(CLO) Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng phối hợp với UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng xử lý nghiêm các trường hợp xây dựng sai phép, trái phép, các trường hợp tự ý chuyển đổi công năng từ nhà ở riêng lẻ sang các loại hình sản xuất, kinh doanh khác mà không bảo đảm điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Tin tức

Nữ giám đốc mượn danh báo chí bảo kê xe tải ở Nghệ An lĩnh án

(CLO) Ngày 23/12, Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An mở phiên tòa sơ thẩm xét xử bị cáo Nguyễn Kim Tiến (SN 1965), trú tại phường Hòa Hiếu, TX. Thái Hòa (Nghệ An) về tội “Lợi dụng ảnh hưởng đối với người có chức vụ, quyền hạn để trục lợi”.

Vụ án

Tổng Bí thư Tô Lâm tiếp Đại sứ Australia tại Việt Nam đến chào từ biệt

(CLO) Chiều 23/12, tại Trụ sở Trung ương Đảng, Tổng Bí thư Tô Lâm đã tiếp Đại sứ đặc mệnh toàn quyền Australia tại Việt Nam Andrew Goledzinowski đến chào từ biệt nhân dịp kết thúc nhiệm kỳ công tác.

Tin tức

Thành tựu và những dấu ấn nổi bật của Quốc hội khóa XV

(CLO) Chiều 23/12, tại Nhà Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định - Chủ nhiệm Đề tài khoa học cấp bộ đặc biệt “Quốc hội Việt Nam - 80 năm xây dựng, đổi mới và phát triển” chủ trì Hội thảo “Thành tựu và những dấu ấn nổi bật của Quốc hội khóa XV”.

Tin tức

Cơ cấu tổ chức mới sau sắp xếp của Bộ Công Thương phải hiệu quả, hiệu lực hơn tổ chức cũ

(CLO) Phó Thủ tướng Bùi Thanh Sơn đề nghị Bộ Công Thương triển khai khẩn trương công tác sắp xếp tổ chức sau khi được Chính phủ phê duyệt để nhanh chóng ổn định tổ chức, bảo đảm không gián đoạn trong triển khai nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức mới phải hiệu quả, hiệu lực hơn tổ chức cũ.

Tin tức

Metro Bến Thành – Suối Tiên là động lực thúc đẩy du lịch TP.HCM tăng tốc

(CLO) Tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên sẽ kết nối các điểm đến văn hóa, lịch sử, giải trí đặc sắc của TP.HCM, đưa du khách đến gần hơn nhiều điểm tham quan nổi tiếng và thúc đẩy du lịch xanh, bền vững.

Du lịch

UNESCO sẽ đánh giá tác động môi trường ở vịnh Hạ Long

(CLO) UNESCO sẽ cử các chuyên gia đến Việt Nam để đánh giá nguy cơ bảo tồn và đánh giá về tác động lâu dài của các dự án đối với vịnh Hạ Long.

Du lịch

Hàng loạt cuộc thi sắc đep rục rịch trở lại năm 2025

(CLO) Nhiều cuộc thi sắc đẹp 2025 đã chính thức khởi động trở lại, đáng chú ý là cuộc thi Hoa hậu Việt Nam sẽ được công bố vào cuối tháng 12 năm nay.

Giải trí

Dự báo thời tiết ngày 24/12: Bắc Bộ ngày nắng nhẹ, đêm nhiều mây

(CLO) Theo Trung tâm dự báo Khí tượng thuỷ văn, dịp Giáng sinh năm nay ngày 24-25/12, các tỉnh miền Bắc đêm mây nhiều, sáng sớm có sương mù và sương mù nhẹ, ngày trời nắng nhẹ; nhiệt độ đêm và sáng khu vực đồng bằng Bắc Bộ 13-15 độ C; ban ngày nhiệt độ 20-23 độ C. Khu vực Trung và Nam Trung Bộ, các tỉnh Tây Nguyên có khả năng xảy ra mưa vừa, mưa to, Nam Bộ mưa rào và dông tập trung ở các tỉnh miền Đông.

Tin tức

Trung tâm dữ liệu MobiFone Node 3 vinh dự nhận chứng chỉ ANSI/TIA-942 Rated 3

Trung tâm dữ liệu MobiFone Node 3 trở thành một trong số ít các Trung tâm dữ liệu quy mô lớn tại TP.HCM đạt tiêu chuẩn ANSI/TIA-942 Rated 3. Đây là chứng chỉ quốc tế uy tín nhất về xây dựng và vận hành Trung tâm dữ liệu, thuộc bộ tiêu chuẩn ANSI/TIA-942 do Hiệp hội công nghiệp viễn thông của Hoa Kỳ ban hành, được cấp bởi tổ chức Enterprise Products Intergration Pte Ltd (EPI) – Đơn vị đánh giá độc lập, cấp chứng nhận ANSI/TIA-942 số một thế giới.

Kinh doanh - Tài chính

Bão số 10 ít có khả năng ảnh hưởng đến đất liền, Trung và Nam Trung Bộ sẽ có mưa lớn 2 ngày tới

(CLO) Dự báo, bão số 10 khi chuyển hướng xuống phía Nam, sẽ suy yếu thành áp thấp nhiệt đới và ít có khả năng ảnh hưởng đến đất liền nước ta. Các tỉnh ở khu vực Trung và Nam Trung Bộ từ ngày 25/12 sẽ có mưa vừa, mưa to.

Môi trường và cuộc sống

Tiếp lửa đam mê bằng cuộc thi Khoa học Kỹ thuật

(CLO) Nhiều học sinh cảm nhận, cuộc thi Khoa học Kỹ thuật sẽ là sân chơi bổ ích để chúng em phát huy tinh thần sáng tạo, rèn luyện tư duy nghiên cứu khoa học và ứng dụng nghiên cứu vào thực tiễn cuộc sống.

Giáo dục

Bình Luận

Tin khác

Nguồn cung căn hộ cao cấp chỉ có thể trông chờ vào các dự án cải tạo chung cư cũ

(CLO) Trong tương lai, nguồn cung căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm chỉ có thể “trông chờ” từ các dự án căn hộ dịch vụ hoặc các dự án cải tạo chung cư, tập thể cũ

Bất động sản

Hôm nay, Hà Nội tổ chức đấu giá các lô đất hiếm hoi tại nội thành, dự báo có thể đạt 350 triệu đồng/m2

(CLO) Nhờ vào vị trí nằm ở khu vực nội thành, nên phiên đấu giá đất tại Hoàng Mai hôm nay sẽ “hot” hơn nhiều so với các phiên đấu giá khác ở Sóc Sơn, Hoài Đức hay Thanh Oai. Giá đất cũng được dự báo cao vượt trội so với các khu vực ngoại thành được tổ chức đấu giá trước đó.

Bất động sản

Hà Nội có bảng giá đất mới, giá nhà, giá bất động sản sẽ tăng mạnh?

(CLO) Một số ý kiến cho rằng, việc Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến giá nhà ở tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Bất động sản

Dự án cao cấp King Crown Infinity thành hình giữa trái tim Thủ Đức

Dự án King Crown Infinity của BCG Land đang được kỳ vọng trở thành công trình mang tính biểu tượng cho hành trình phát triển lên tầm cao mới của thành phố Thủ Đức.

Bất động sản

Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội xử lý nghiêm vi phạm trong trật tự xây dựng, quy hoạch xây dựng

(CLO) Bộ Xây dựng vừa có văn bản hỏa tốc gửi UBND các tỉnh, thành phố Trực thuộc Trung ương về việc tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng và an toàn cháy cho nhà ở và công trình.

Bất động sản

Cơ hội vàng sở hữu BĐS siêu sang trên “đảo tỷ phú” đầu tiên của Việt Nam

(CLO) Cuối năm, không khí tại “đảo tỷ phú” Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) thêm phần sôi động khi các lễ hội Giáng sinh, chào đón năm mới đã sẵn sàng, tiến độ xây dựng và hoàn thiện của các phân khu và tiện ích được đẩy nhanh. Đặc biệt, chủ đầu tư còn đưa ra chính sách bán hàng chưa từng có khiến các BĐS siêu sang tại đây tiếp tục tạo sóng thị trường.

Bất động sản

Mở bán với mức giá “kịch sàn”, The Opus One tạo sóng cho thị trường căn hộ khu Đông

(CLO) The Opus One - dự án căn hộ hạng sang Top 1 và là dự án cuối cùng ra mắt tại đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) đang là nhân tố tạo sóng mạnh mẽ cho thị trường BĐS khu Đông TP HCM khi hội tụ nhiều giá trị vượt trội, đồng thời được cộng hưởng từ loạt yếu tố thiên thời, địa lợi hiếm có.

Bất động sản

TP HCM ban hành quy trình thanh toán quỹ đất cho các dự án hợp đồng BT

(CLO) UBND TP HCM vừa ban hành quy trình thanh toán quỹ đất cho các dự án hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) theo cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 98.

Bất động sản

Công thức tạo nên tiềm năng tăng giá không giới hạn cho dự án bất động sản King Crown Infinity

Giữa thị trường bất động sản đầy biến động, dự án King Crown Infinity nổi lên như một viên ngọc sáng với những yếu tố đầy hứa hẹn. Từ vị trí đắc địa, kiến trúc độc đáo, cho đến bộ sưu tập tiện ích đẳng cấp, tất cả tạo nên một kiệt tác đương đại với khả năng sinh lời bền vững giữa lòng đô thị sáng tạo Thủ Đức.

Bất động sản

Giá nhà ở tại TP HCM trong năm 2025 có thể tăng thêm 15% - 20%

(CLO) Chủ tịch HoREA đánh giá, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm. Với tình trạng này, giá nhà tại TP HCM trong năm 2025 có thể tăng 15% - 20%.

Bất động sản