Vẫn khó tìm khách mua

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Nghị định có hiệu lực từ 20/5 này được đánh giá sẽ tác động tích cực lên thị trường căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng vốn đã bị nhà đầu tư thờ ơ trong hơn một năm nay do vướng mắc về pháp lý.

Tuy nhiên trên thực tế, vào thời điểm hiện tại vẫn có nhiều người đang rao bán cắt lỗ condotel nhưng không có mấy người hỏi mua. Qua ghi nhận, giá giao dịch sơ cấp trong quý còn có xu hưởng giảm so với quý IV/2022. Trên thị trường thứ cấp, còn nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ hàng “ngộp” nhưng không có thanh khoản.

Theo đó, một số diễn đàn bất động sản, chợ bất động sản hoạt động trên mạng xã hội Facebook, tình trạng rao bán, chuyển nhượng condotel với giá gốc, giá cắt lỗ ngày càng phổ biến. Đơn cử như trong bài đăng của một nhà đầu tư có tài khoản tên Đỗ Phượng đã rao bán một căn hộ khách sạn được quảng cáo có vị trí đẹp, tầng cao, nhìn trực diện biển. Căn hộ này có diện tích 30m2, với 1 phòng ngủ, được bán với giá 1,1 tỷ đồng.

Nhà đầu tư này cho biết, do cần tiền trả ngân hàng nên mới phải bán rẻ căn hộ khách sạn ở Mũi Né (Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận) này. Giá bán hiện tại đã cắt lỗ 200 triệu đồng so với giá vào hợp đồng từ năm 2019, cam kết lợi nhuận 12%/năm.

Ngoài ra theo khảo sát tại batdongsan.com.vn, còn có rất nhiều tin rao bán cắt lỗ condotel được đăng tải trong vài ngày trở lại đây, khi mà thông tin của Nghị định 10 đã được thị trường tiếp nhận. Đơn cử, một khách hàng đang rao bán cắt lỗ căn hộ Condotel 40m2 ở Cam Ranh (Khánh Hòa) với giá 1,1 tỷ đồng, thấp hơn 50% so với giá chủ đầu tư đang bán.

Khách hàng này cho biết, do đang cần tiền gấp để trả ngân hàng do lãi suất cao nên bán lại giá rẻ hơn giá chủ đầu tư đang bán để thoát hàng, thế nhưng dù đã rao bán ở nhiều diễn đàn từ đầu năm 2023 vẫn không có người hỏi mua. Mới đây, nghĩ rằng chính sách mới sẽ khiến thị trường ấm lên nên khách hàng này lại tiếp tục đăng bài rao bán.

Ngoài ra cũng trên chợ bất động sản này, còn có nhiều bài đăng của khách hàng tại Nha Trang (Khánh Hòa), nhiều condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua.

Qua khảo sát cho thấy, hầu hết người bán đều là những khách hàng đã “ôm” những sản phẩm condotel 2-3 năm và đã từng rao bán nhiều nơi nhưng không thể tìm được người mua. Nhiều sản phẩm condotel tại nhiều tỉnh như Nha Trang, Bình Thuận, Quảng Bình, Kiên Giang, Vũng Tàu… đều trong tình trạng này.

Vì sao cởi nút thắt mà vẫn không có thanh khoản?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, tình hình giao dịch trong quý I/2023 đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục có xu hướng trầm lắng. Nhiều dự án vẫn trong tình trạng gặp khó về thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp dù các chủ đầu tư vẫn đưa ra nhiều chính sách như hỗ trợ lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc để thu hút khách hàng.

Bên cạnh đó, với loại hình condotel, dù đã có chính sách tháo gỡ khó khăn về pháp lý những vẫn còn nhiều yếu tố rủi ro, đặc biệt là trong giai đoạn loại hình này đóng băng hoàn toàn do nhiều yếu tố trong 2-3 năm trở lại đây khiến nhiều người bị chôn vốn. Do đó, nhiều nhà đầu tư vẫn cảm thấy không yên tâm và không còn mặn mà với condotel, khi mà hiện tại còn có nhiều lựa chọn đầu tư khác ít rủi ro hơn.

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm hồi phục thì còn cần sự chỉ đạo tới các địa phương khẩn trương cùng với chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu.

Bên cạnh đó, vẫn còn chờ đợi một sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, trong đó có các vấn đề pháp lý và dòng tiền. Ngoài ra, đối với bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào sự tăng trưởng và phát triển của ngành du lịch. Tuy nhiên, những yếu tố đó không thể đưa vào thị trường trong một sớm một chiều. Vì vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó có thể đảo chiều trong ngắn hạn mà sẽ tiếp tục trầm lắng với thanh khoản không được cải thiện. 

Mới đây, tại thông báo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã yêu cầu, đối với các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… cần có quy định chung, tổng thể để bao quát loại hình bất động sản này, tránh bị động khi thực tế phát sinh, bảo đảm tương thích, thống nhất với pháp luật có liên quan, nhất là quy định về quyền và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ngoài ra cần quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại bất động sản này, bảo đảm khả thi trong thực hiện theo nguyên tắc không hợp thức hóa các sai phạm.