Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa thông báo ngày giao dịch đầu tiên cổ phiếu chuyển giao dịch CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land với mã chứng khoán KHG.

Cụ thể, gần 175 triệu cp KHG sẽ niêm yết lần đầu trên HNX vào ngày 19/07 với giá tham chiếu 15,000 đồng/cp. Trước đó, ngày 30/06/2021 cổ phiếu KHG đã được chấp thuận niêm yết trên HOSE.

Khải Hoàn Land được thành lập vào năm 2009 với vốn điều lệ ban đầu là 6 tỷ đồng. Giai đoạn 2016-2017, Khải Hoàn Land bất ngờ tăng vốn lên mức 2.000-3.000 tỷ đồng, gấp 500 lần so với số vốn bao đầu. Tuy nhiên đến năm 2019, Công ty lại điều chỉnh giảm 1.800 tỷ đồng vốn điều lệ theo số vốn thực góp, xuống còn 1.200 tỷ đồng và tăng trở lại 1.600 tỷ đồng vào tháng 8/2020.

Vốn khủng nhưng lãi ít

Cho dù liên tục gia tăng về vốn, nhưng khi so sánh với các công ty cùng ngành, doanh thu và lợi nhuận tại Khải Hoàn Land lại khá khiêm tốn.

Cụ thể, năm 2018 ghi nhận doanh thu thuần 171 tỷ và lãi ròng 16,4 tỷ đồng. Năm 2019 cả doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm mạnh, còn gần 137 tỷ và hơn 10 tỷ đồng. Thế nhưng, kết quả kinh doanh năm 2020 tại Khải Hoàn Land tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo BCTC kiểm toán hợp nhất năm 2020, doanh thu thuần tại Khải Hoàn Land tăng vọt 125% so với năm trước, lên mức gần 303 tỷ đồng; lợi nhuận trước thuế gấp 9 lần năm trước, đạt hơn 121 tỷ đồng và lãi sau thuế gấp 9,5 lần, lên mức gần 97 tỷ đồng.

Thế nhưng, con số này vẫn chưa tương xứng với quy mô vốn, EPS (lãi cơ bản trên cổ phiếu) năm 2020 của Khải Hoàn Land chỉ đạt 709 đồng.

Đáng lưu ý, năm 2020, chi phí tài chính của Khải Hoàn Land gấp 26 lần so với năm 2019, lên mức 23,7 tỷ đồng. Trong đó, chi phí lãi vay gấp 37 lần so với năm 2019, ghi nhận hơn 20,3 tỷ đồng. Đặc biệt, trong năm 2018 chi phí tài chính không phát sinh.

Tính đến 31/12/2020, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt hơn 2.370 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm. Trong đó, tổng khoản phải thu ngắn hạn tăng 4%, lên mức hơn 675 tỷ và tổng phải thu dài hạn vọt lên 155%, lên mức 1.316 tỷ đồng. Như vậy, 84% tài sản là khoản phải thu.

Ngoài ra, nợ phải trả của Khải Hoàn Land tăng gấp 4,5 lần so với năm trước, lên mức hơn 612,4 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn gấp 3,5 lần, lên hơn 390,6 tỷ đồng; nợ dài hạn gấp 7,6 lần, lên mức gần 222 tỷ đồng.

Đáng nói, chỉ số ROE (Tỷ suất sinh lời) tại các đối thủ cạnh tranh như CenLand, Đất Xanh các năm dao động khoảng 15%. Tuy nhiên, chỉ số ROE tại Khải Hoàn Land các năm chỉ đạt trung bình dưới 1%, năm 2020 tăng lên 5% nhưng vẫn rất thấp.

Nguyên nhân đến từ việc đầu tư không hiệu quả. Khải Hoàn Land có 3 khoản đầu tư tổng giá trị 500 tỷ đồng tại Hà Nội, Bình Thuận, Long An. Đây là các dự án dự kiến thực hiện từ lâu nhưng chưa triển khai, trong báo cáo của mình, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam kỳ vọng rằng Khải Hoàn Land sẽ sớm chuyển nhượng các dự án này nhằm tập trung vào các dự án tiềm năng hơn như Helios Phú Quốc.

Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt kế hoạch doanh thu đạt 1,515 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 321 tỷ đồng, lần lượt gấp 5 lần và 3.3 lần thực hiện năm 2020.

Trong quý 1/2021, doanh thu thuần của Công ty đạt hơn 80 tỷ đồng và lợi nhuận ròng hơn 7 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 lần và 3,95 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, so với kế hoạch "tham vọng" đề ra, Khải Hoàn Land mới chỉ thực hiện được 5% chỉ tiêu doanh thu và 2% mục tiêu lợi nhuận.

Loạt lùm xùm bán lúa non?

Hiện doanh nghiệp đang năm trong tay quỹ đất hơn 200ha tại các dự án La Partenza TP HCM (2ha), Helios Phú Quốc (54ha) và hai phân khu tại Gò Đăng (Bà Rịa – Vũng Tàu) diện tích 170 ha. Tuy nhiên, các dự án do Khải Hoàn Land đầu tư và phát triển hầu hết vẫn còn “nằm trên giấy”.

Theo Báo cáo lần đầu cổ phiếu Khải hoàn Land của Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam – KIS, đơn vị này đánh giá cao chiến lược “lấy ngắn nuôi dài” của Khải Hoàn Land khi mở rộng sang mảng đầu tư thứ cấp ở dự án La Partenza tại TP HCM.

Được biết, đây là dự án “đầu tay” của Khải Hoàn Land khi “lấn sân” sang mảng đầu tư và phát triển dự án. Tại dự án này, Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh dự án La Partenza. Trong đó, Khải Hoàn Land góp 800 tỷ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ.

Theo tìm hiểu, dự án được cấp phép năm 2015, sau đó bị “đắp chiếu” trong một thời gian dài và đến nay vẫn chưa “thành hình.

Năm 2019, Khải Hoàn Land đã triển khai bán hàng, huy động vốn tại dự án này thông qua phương thức cho khách hàng "đặt cọc thiện chí", trong bối cảnh pháp lý dự án chưa hoàn thiện.

Tuy nhiên, Báo cáo lần đầu cổ phiếu Khải hoàn Land của KIS Việt Nam cho biết, theo thông tin từ Khải Hoàn Land, đến cuối năm 2020 dự án mới được cấp phép huy động vốn hình thành trong tương lai từ Sở Xây dựng TP HCM để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Trên thực tế, thời điểm dự án La Partenza tiến hành huy động vốn từ năm 2019, nhiều cơ quan báo chí đã đồng loạt có bài phản ánh về việc thủ tục pháp lý tại dự án chưa đầy đủ nhưng chủ đầu tư và các đơn vị phân phối, phát triển dự án đã chào bán căn hộ ra thị trường.

Việc “bán lúa non” tại dự án La Partenza cũng khiến dư luận và nhiều nhà đầu tư đặt nhiều nghi vấn về năng lực của Khải Hoàn Land vì chào bán căn hộ tại dự án này ra thị trường khi chưa đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định...

Sau La Partenza, trong các năm tiếp theo, Khải Hoàn Land dự kiến sẽ tiếp tục thực hiện 2 dự án khác là Helios Phú Quốc 54 ha và hai phân khu tại Gò Đăng (Bà Rịa – Vũng Tàu) diện tích 170 ha.

Hai dự án lớn tại Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu được lên kế hoạch làm động lực cho sự phát triển của Khải Hoàn Land kể từ năm 2021. Tại 2 dự án này Khải Hoàn Land sẽ tham gia hợp tác đầu tư cùng Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu đầu tư và phát triển.