Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ vĩ mô: Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ “tiền rẻ” đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công, cùng dòng vốn FDI tăng mạnh từ các tập đoàn quốc tế cũng là động lực lớn, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa. Tâm lý thị trường chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền, đây là những yếu tố khiến bất động sản tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ, đó chính là thông tin về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính. Đây là "chất xúc tác" mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương…

Tuy nhiên, chuyên gia Trần Quang Trung cũng cảnh báo, thông tin sáp nhập tỉnh là chất xúc tác khiến nhà đầu tư FOMO (sợ bị bỏ lỡ) gom đất ồ ạt, tuy nhiên nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực. Do đó, ông Trung cho rằng quyết định đầu tư đất ở thời điểm này, nhất là việc sử dụng các đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần phải thật sự cân nhắc.

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Việc sáp nhập tỉnh, thành có thể khiến giá đất tăng, vấn đề này không sai. Tuy nhiên, việc sáp nhập tỉnh cũng có thể kéo giá đất xuống.

Ví dụ, tỉnh A và tỉnh B sáp nhập với nhau, tỉnh lỵ (trung tâm hành chính) của tỉnh mới sẽ được đặt ở tỉnh lỵ cũ của tỉnh A, điều này có thể khiến giá đất ở tỉnh A tăng cao, tuy nhiên tỉnh lỵ của tỉnh B bị "giáng cấp", điều này có thể khiến giá đất ở tỉnh B nói chung, và tỉnh lỵ của tỉnh B hạ giá, hạ nhiệt.

Tương tự, trong trường hợp tỉnh C và tỉnh D sáp nhập, nhưng tỉnh lỵ sẽ được đặt ở vị trí mới, không phải tỉnh lỵ của tỉnh C, hoặc tỉnh D, điều này cũng có thể khiến giá đất ở 2 khu vực này hạ nhiệt. Do đó, ông Tuấn cảnh báo nhà đầu tư phải thật sự tỉnh táo trước khi quyết định rót vốn đầu tư đất đai ở thời điểm này.

Đồng tình với vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng đưa ra nhận định: Sự di chuyển dân số sẽ khiến khu vực trung tâm đắt hơn nhưng mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Thực tế, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, trước đó, giá đất tại thị xã Hà Đông chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m2, nhưng sau đó, với sự phát triển của các tuyến đường như Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông… giá đã tăng mạnh.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông. Tại một số khu vực như huyện Chương Mỹ giá đất chỉ tăng nhẹ rồi chững lại. Chính vì vậy, ông Điệp cho rằng, nhà đầu tư khi tham gia thị trường phải nắm bắt thông tin về mặt vĩ mô, chính trị, kinh tế. Đặc biệt, theo dõi sát thông tin quy hoạch từ cơ quan Nhà nước để đưa ra quyết định, không nên đầu tư dựa trên tin đồn.