Căn hộ chung cư vẫn đang dẫn dắt thị trường

Cùng với sự ổn định về tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐS quý II/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý vừa qua, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Tính tổng thể toàn thị trường, đã có 14.400 giao dịch ghi nhận thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cải thiện, tập trung chủ yếu vào các dự án căn hộ. Nhu cầu của thị trường bao gồm cả nhu cầu đầu tư, đã tăng khoảng 30% so với quý trước và nhu cầu thực, đều được cải thiện khi niềm tin với thị trường phục hồi dần. 

VARS cũng nhận định, tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thanh khoản thị trường. Trong đó có hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường BĐS sơ cấp trong quý II/2024 được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phân khúc là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán, mặc dù mức giá sơ cấp vẫn liên tục tăng.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP HCM. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần chạm mức 60 triệu đồng/m2, so với năm 2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP HCM.

Ngoài ra, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng đã bắt đầu tăng trở lại với tốc độ tăng giá trong quý II/2024 đã vượt qua TP HCM. Tuy nhiên giá bán căn hộ trung bình tại đây hiện vẫn thấp hơn 2 đô thị đặc biệt.

VARS cho rằng, giá căn hộ sơ cấp sẽ vẫn khó giảm, đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo. Cùng với đó là chi phí xây dựng tăng cao và với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”. Còn để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải trông chờ vào nhà ở xã hội. Nhưng phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm.

Tuy nhiên theo đơn vị này, trong bối cảnh thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giải pháp trước đó là bài học đắt giá cho nhà đầu tư mới, cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dòng tiền có khả năng rẽ hướng

Theo VARS, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vi mô, dòng tiền sẽ dần “rẽ” hướng sang loại hình khác, có các yếu tố như vị trí, tiềm năng phát triển và pháp lý sạch. 

Trong đó vị trí là yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư BĐS, quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của sản phẩm. Đó là các sản phẩm gắn trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; đã có hệ thống giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.

Ngoài ra, các BĐS ở khu vực có sự phát triển và quy hoạch hiệu quả, chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đều mạnh dạn đưa ra những giao thông đồng bộ sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Nhưng cần tìm hiểu kỹ về kế hoạch phát triển của khu vực đó trong tương lai.

Cuối cùng, sản phẩm BĐS có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cũng là một yếu tố quan trọng. Hoặc sản phẩm đó được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại hay các sản phẩm có sinh thái dịch vụ cao cấp, có mục tiêu hướng tới cộng đồng dân cư tinh hoa.

VARS cho rằng, thị trường BĐS chắc chắn sẽ cần thời gian để "thẩm thấu" hoàn toàn nội dung của các bộ Luật mới. Cùng với đó, các dự án BĐS cần thời gian để tháo gỡ các vướng mắc bởi bộ luật có hiệu lực từ sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó và tiến tới hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường. Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần rẽ sang các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch và sở hữu các yếu tố nổi trội.

Đầu tiên, có thể kể đến là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã điều kiện bàn giao hoặc đã bàn giao, có sức trên thị trường thứ cấp. Tiếp theo, không thể không nhắc đến loại hình đất nền - "kênh đầu tư vua" với lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư săn đón.

Hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu vào dòng tiền hàng tháng.

Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số phương diện đã sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục "đổ" về loại hình đất đấu giá khi các phương thức tổ chức nhiều phiên đấu giá để đem lại nguồn thu ngân sách.

"Việc đầu tư đúng, không những giúp nhà đầu tư giữ tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các sản phẩm đất, nhiều loại hình giá", VARS nhận định.