Sau 8 năm, Luật Nhà ở 2014 đã lỗi thời

Luật Nhà ở được ban hành từ năm 2014, cho tới nay, sau 8 năm đã nảy sinh rất nhiều hạn chế đã và đang cản trở thị trường bất động sản phát triển.

Cụ thể, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; chưa có quy định cụ thể về hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là liên quan đến nhà ở xã hội.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Luật hiện hành quy định chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở.

Về nhà chung cư, Luật hiện hành chưa có quy định cho việc cải tạo, xây dựng lại khi hết niên hạn sử dụng, xuống cấp. Luật cũng chưa quy định đầy đủ về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định về việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cung cấp thông tin về nhà ở.

Đối với quy định về việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật chưa khuyến khích được bà con kiều bào, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Từ các tồn tại, bất cập chủ yếu nêu trên, Chính phủ cho rằng việc nghiên cứu, xây dựng sửa đổi Luật Nhà ở là hết sức cần thiết. Đồng thời, Chính phủ đề xuất một số nội dung chủ yếu của dự thảo Luật Nhà ở. Trong đó, Chính phủ đề nghị có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình.

Đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở.

Luật sửa đổi cũng cần hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động các nguồn lực tài chính ổn định, dài hạn với lãi suất phù hợp cho phát triển nhà ở.

Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; gắn trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, hạn chế tối đa các rủi ro và bảo vệ các quyền lợi của người mua nhà ở; Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên.

Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài,...

Đề xuất sửa Luật Nhà ở gây tranh cãi

Cuối tháng 9/2022, Bộ Xây dựng đã công bố bản dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, với rất nhiều điểm mới. Trong đó, một số quy định mới như quy trách nhiệm quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đối với UBND cấp tỉnh, hay đề xuất bãi bỏ quy định chỉ bán nhà ở xã hội sau 5 năm đã nhận được nhiều ý kiến tán đồng của các chuyên gia, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cũng có một số đề xuất mới trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lại đang gây tranh cãi rất lớn, nhất là đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn. Điều đặc biệt, trước đó vào tháng 6, Bộ Xây dựng đã có đề xuất này, nhưng không nhận được nhiều ý kiến tán thành. Và trong tháng 9/2022, một lần nữa Bộ Xây dựng đưa đề xuất này vào trong Luật Nhà ở sửa đổi.

Dưới góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cho rằng, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng kỳ vọng tạo điều kiện giúp giá nhà ở giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Nhiều người chỉ có nhu cầu ở 10 năm tại Hà Nội, sau khi hết thời gian công tác, làm ăn kinh doanh, họ trả nhà về quê sinh sống.

Đồng thời, việc đưa ra đề xuất sẽ tháo gỡ các khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng các chung cư cũ đã xuống cấp. Và thực tế đã chứng minh, nhiều nhà tập thể, chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng cho tới nay không thể xây mới hay cải tạo lại, do chưa đạt được phương án đền bù với người dân. Do đó, khi áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, có thể giải quyết được vấn đề này.

Tuy nhiên, dưới góc độ của một số Hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản lại cho rằng, không nên đưa quy định này vào trong Luật Nhà ở mới.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tâm lý của người mua nhà và thị trường.

Ông Châu phân tích: Nếu có thời hạn, người mua sẽ cảm thấy đây là một hình thức thuê nhà dài hạn, điều này có thể dẫn đến việc nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

“Hành động này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng”, Chủ tịch HoREA nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị: Nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Mới đây nhất, vào cuối tháng 10/2022, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã đưa ra quan điểm, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, như việc không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn.

Từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

“Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nêu.

Mặt khác, đơn vị này cho biết, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

“Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt”, VCCI góp ý.

Bên cạnh đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp. Do đó, VCCI đề nghị đề nghị ban soạn thảo cân nhắc, xem xét một số vấn đề nêu trên.

Việt Vũ