Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield chỉ ra, quý 4/2022, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 21% do nhà hạng sang phủ sóng rổ hàng, song giá bán thứ cấp rớt 15%, tiêu thụ giảm gần 80%.

Thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt mức trung bình 3.400 USD/m2, tăng 21% so với quý trước.

Tuy giá bán sơ cấp tăng, thị trường căn hộ TP HCM lại ghi nhận doanh số bán hàng đạt dưới 900 căn, giảm 76% so với quý trước. Lượng tiêu thụ căn hộ trong quý cuối năm 2022 giảm 66% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời giảm 86-89% so với cùng kỳ các năm 2019-2020.

Cushman & Wakefield lý giải, thanh khoản căn hộ quý 4/2022 kém kỷ lục do Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua. Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Trước đó, báo cáo của Batdongsan cũng cho biết, trong 3 tháng cuối năm 2022, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp phía Nam tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp và trung cấp nhưng thanh khoản yếu. Suốt quý 4, toàn thị trường căn hộ tại TP HCM và các tỉnh phía Nam chỉ tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới, thấp nhất năm. Tình trạng thanh khoản căn hộ xuống thấp vào quý 4 chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận Tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm.

Giá nhà ở chào bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có diễn biến ngược chiều nhau và chênh lệch ngày càng lớn. Theo đó, giá bán nhà sơ cấp trong hai tháng đầu quý 4 vẫn leo thang lên 10% so với đầu năm nhưng giá bán nhà thứ cấp ghi nhận nhiều trường hợp giảm 10-20%, cá biệt một số nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng điều chỉnh giá bán đến 25-30% so với đầu năm.

Tuy vậy, điểm giống nhau của thị trường sơ cấp và thứ cấp là thanh khoản đồng loạt giảm mạnh. Dòng tiền của khách mua bị nghẽn, đồng thời trước chênh lệch khá lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đứng ngoài thị trường, giữ tiền mặt chờ các nhịp điều chỉnh sâu hơn để bắt đáy.

Theo kết quả khảo sát tâm lý người dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện vào quý 2/2022 với hơn 1.000 khách hàng, khi được hỏi về dự báo biến động giá bất động sản trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng ôm tâm lý giá nhà đất sẽ giảm. Hơn 84% đáp viên còn lại đều cho rằng giá bất động sản sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng trong năm nay.

Trong số đó, nhóm người dùng nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10% chiếm đến 40%; 23% thì cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% phán đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Các chuyên gia cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Song, giai đoạn hiện tại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Vậy nên, dù thanh khoản kém nhưng giá nhà sơ cấp được cho rằng vẫn sẽ khó giảm.